Ukens Tips: Dom om felleskostnader

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I en fersk dom klarlegger Høyesterett grensene for fordelingen av felleskostnader i eierseksjonssameier.

I Ukens tips om fordeling av felleskostnader så vi på fordelingen av felleskostnader i eierseksjonssameier. Hovedregelen etter eierseksjonsloven (eiersl.) § 23 er at sameiets felleskostnader skal fordeles etter sameiebrøken, med mindre annet er avtalt i vedtektene ved tilslutning fra de det gjelder. Dersom det foreligger “særlige grunner” kan imidlertid en sameier kreve at fordelingen i stedet skjer etter nytte eller forbruk. I en ny dom fra Høyesterett har denne unntaksbestemmelsen blitt prøvet nærmere.

Høyesteretts dom 

I saken som Høyesterett nettopp har behandlet (HR-2013-02409-A), var det spørsmål om fordeling av kostnader til vedlikehold og fremtidig utskifting av heis skulle fordeles på alle sameierne eller kun på de som faktisk hadde nytte av heisene. Det aktuelle sameiet bestod av syv boligblokker, hvorav tre av blokkene var uten heis.

Høyesteretts flertall, bestående av tre dommere, kom til at det ikke forelå “særlige grunner” som tilsa en annen fordeling av kostnadene enn etter sameiebrøken. Sameierne i blokkene uten heis måtte følgelig være med å dekke kostnadene til vedlikehold og utskiftning av heisene. Flertallet viste til bestemmelsens forarbeider og juridisk teori som fremhevet at unntaket “særlige grunner” var ment å skulle tolkes snevert. Videre skulle det mye til for å anvende bestemmelsen på vedlikehold og utskiftning av eksisterende tiltak/installasjoner, ettersom flertallet mente at lovgivers intensjon med unntaksbestemmelsen primært var å ramme kostnader knyttet til nye tiltak/installasjoner. Lovgivers intensjon om at en snever unntaksregel ville virke konfliktdempende, ble også fremhevet.

Sameierne i blokkene uten heis påberopte seg også mindretallsvernet i eiersl. § 32, som blant annet forbyr sameiermøtet å treffe beslutninger som er egnet til å gi visse sameiere en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. Flertallet avviste anførselen under henvisning til at det vanskelig kunne foreligge brudd på mindretallsvernet om det ikke forelå “særlige grunner” etter § 23.

Dommens betydning

Dette er første gang anvendelsen av unntaksregelen i eiersl. § 23 konkret har vært prøvet for Høyesterett. Høyesteretts avgjørelse viser at det skal svært mye til å fordele kostnader knyttet til vedlikehold og utskifting av eksisterende/tiltak på en annen måte enn etter sameiebrøken. Også for vedlikeholdskostnader knyttet til nye tiltak er dette hovedregelen. Høyesterett åpner imidlertid for bruk av unntaksbestemmelsen dersom det er snakk om kostnader til etablering av nye tiltak/installasjoner.

Som nevnt er eiersl. § 23 ikke til hinder for at det inntas avtaler om avvikende fordeling i vedtektene, med tilslutning fra de sameiere det gjelder (det vil i praksis si enstemmighet). Det snevre anvendelsesområdet for unntaksbestemmelsen viser hvor viktig det er for eiendomsutviklere å skreddersy vedtektene på dette området mens man ennå har full rådighet over vedtektsfastsettelsen.

————————

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Leif Petter Madsen er partner hos Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam. 

Jørgen Aas Eide er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Siste Ukens Tips:

Utleiers tapsbegrensningsplikt

Meldeplikt

Fradragsrett for transaksjonskostnader

Foto: Erik Burås/Studio B13