Ukens Tips: Fradragsrett for transaksjonskostnader

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I forbindelse med erverv av næringseiendom, enten direkte eller via kjøp av aksjene i et SPV, vil kjøper ofte pådra seg betydelige kostnader til due diligence, kontraktsforhandlinger og andre forberedelser, eller til gjennomføring av selve ervervet. I dette Ukens Tips ser vi på kjøpers skattemessige fradragsrett for slike transaksjonskostnader. Vi vil se på spørsmålet om fradragsrett for inngående merverdiavgift på transaksjonskostnader i et senere Ukens Tips.

Skatterettslig vil transaksjonskostnader måtte aktiveres på det formuesobjekt som erverves, dvs. enten som en del av inngangsverdien for eiendommen (fordelt på tomt og bygningsmasse) ved et direkte erverv av denne, eller som en del av aksjenes inngangsverdi ved erverv av SPV.

Ved erverv av SPV må det trekkes en grense mellom transaksjonskostnader og kostnader som relaterer seg til ordinær drift. Kostnader til ordinær drift er direkte fradragsberettiget for kjøper, jf. skatteloven §§ 6-1 og 6-24. Lignings-ABC 2012/13 nevner bl.a. følgende eksempler på kostnader som er direkte fradragsberettigede: Kostnader forbundet med kartlegging av målselskaper før konkrete undersøkelser knyttet til ett SPV innledes, kostnader til integrering og organisering, samt finansieringsomkostninger som betales til andre enn långiver. Kjøpere bør derfor foreta en konkret vurdering mht. hvilke kostnader som skal henføres til inngangsverdien til formuesobjektet som erverves og hvilke kostnader som fradragsføres direkte hos kjøper. Dersom kostnaden knytter seg både til transaksjonen og ordinær drift av kjøper, vil hovedformålet med kostnaden normalt være avgjørende for den skattemessige behandlingen.

Dersom kjøper ikke lykkes med å erverve eiendommen eller SPV, men dette avklares først etter at kjøper har pådratt seg transaksjonskostnader, oppstår spørsmålet om hvorledes disse kostnadene skal behandles skatterettslig.

Skattedirektoratet har i en nylig publisert uttalelse bekreftet det som allerede fremkommer av Lignings-ABC 2012/13: For transaksjonskostnader ved oppkjøp som ikke gjennomføres, og hvor target er et SPV, vil det være avgjørende hvorvidt aksjene i SPV ville vært omfattet av fritaksmetoden, jf. skatteloven §§ 2-38 og 6-24.

Dersom target er et SPV som ville vært omfattet av fritaksmetoden, vil kjøper ikke få fradrag for transaksjonskostnadene forbundet med oppkjøpsforsøket. Begrunnelsen er at et tenkt salg av aksjene i SPV uansett ikke ville gitt fradragsrett for tap eller skatteplikt for gevinst. Kostnader forbundet med et mislykket oppkjøpsforsøk likestilles derfor med oppkjøpskostnader til et vellykket oppkjøp, hvor kostnadene måtte ha blitt aktivert som en del av aksjenes inngangsverdi, jf. bl.a. skatteloven § 6-24 annet ledd. Det kan reises spørsmål ved om denne konklusjonen er korrekt, ettersom aksjene aldri blir ervervet og kostnadene således burde kunne likestilles med andre driftsrelaterte kostnader, men uttalelsen er klar.

Dersom target er et SPV som ikke ville vært omfattet av fritaksmetoden, eller eiendommen søkes ervervet direkte, vil kjøpers transaksjonskostnader til et mislykket oppkjøp kunne fradragsføres direkte i det året hvor det blir klart at transaksjonen ikke finner sted.

——————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Anders Myklebust er partner i Wikborg Rein og er tilknyttet firmaets fagområde for skatterett.

Jens Aas er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor. Han er medlem av firmaets Næringseiendomsteam og tilknyttet firmaets fagområde for skatterett.

Andreas Kildal er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor. Han er medlem av firmaets Næringseiendomsteam og tilknyttet firmaets fagområde for skatterett.

Siste tre Ukens Tips:

Revisjon av eierseksjonsloven

Kjøpesumsberegning og DD-funn

Kjøpesumsberegning og leiegarantier

Andre Ukens Tips om skatt og avgift:

MVA på utleie av parkeringsplasser

Tomme lokaler og MVA

Dokumentsavgiftsfrie fusjoner, fisjoner og omdanninger

Beregning av MVA-kompensasjon ved utleie

Skattemessig behandling av leietakertilpasninger

Feil bruk av MVA-registrerte lokaler

Foto: Erik Burås/Studio 13