Ukens Tips: Kjøpesumsberegning og DD-funn

Ukens Tips tar for seg tekniske DD-funn i kjøpesumsberegning.

Publisert 14.10.2013 - 09:52 Sist oppdatert 08.01.2017 - 12:52

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I forbindelse med due diligence gjøres det ofte DD-funn tilknyttet eksempelvis strakstiltak som selger påtar seg å utbedre. Spørsmålet her er hvordan DD-funn bør henyntas ved kjøpesumsberegningen ved erverv av aksjer i et eiendomsselskap (“Target”). Manglende bevissthet tilknyttet reguleringen kan resultere i store variasjoner i kjøpesumsberegningen og dermed flytting av verdier mellom kjøper og selger.

Hvilke DD-funn bør hensyntas?

Hvilke DD-funn som bør hensyntas vil være avhengig av tilbud og budaksept, partenes forutsetninger, og forhandlinger. Det er nokså vanlig at selger påtar seg ansvar for strakstiltak som eier ville ha hatt ansvar for uavhengig av salget, eksempelvis nødvendige branntiltak.

Utbedring eller prisavslag?

DD-funn som kompenseres hensyntas normalt ved utbedring eller prisavslag. Ved utbedring vil kostnadene normalt dekkes av Target, mot tilsvarende kjøpesumsjustering. Dersom det gis et prisavslag, kommer dette til fradrag i forbindelse med oppgjøret. Den økonomiske hovedforskjellen mellom utbedring og prisavslag er hvem som har risikoen for kostnadsoverskridelser. De momenter som inntas nedenfor bør tas i betraktning uavhengig av modell.

Forholdet til mva

For å få fradrag for mva tilknyttet utbedringskostnaden, er det viktig at det er Target som dekker utbedringskostnaden og står som fakturaadressat, ikke selger eller kjøper. Dersom Target ikke har full fradragsrett for inngående merverdiavgift, vil ikke-fradragsført mva bli en del av den skattemessige utbedringskostnaden.

Forholdet til skatt

En utbedringskostnad skal normalt dekkes av Target. Target vil da få fradrag for kostnadene (enten direkte eller via fremtidige avskrivninger). Dette medfører lavere betalbar skatt eller økt underskudd. Denne besparelsen bør normalt hensyntas. Ettersom det kan være vanskelig å dokumentere besparelsens størrelse – spesielt ved nåverdiberegning av fremtidige avskrivninger – bør partene bli enige om beregningsmåten.

Forholdet til skatterabatt

Dersom en utbedring hadde vært gjennomført før overtakelse, og kostnadene var aktiveringspliktige, ville dette ha økt saldoverdiene for bygget og eventuelle tekniske installasjoner tilsvarende. Ved beregning av skatterabatt bør derfor utbedringskostnaden hensyntas slik at beregningen blir identisk uavhengig av om utbedring foretas før eller etter closing.

Dersom det gis et prisavslag bør dette redusere eiendomsverdien, ikke bare kjøpesummen. Dersom prisavslaget utgjør for eksempel NOK 1.000.000, det er avtalt en skatterabatt på 10 %, og det ikke avtales noe særskilt om forholdet mellom prisavslag og skatterabatt, vil forskjellen mellom reduksjon i kjøpesummen og reduksjon i eiendomsverdien utgjøre NOK 100.000 ved kjøpesumsberegningen.

Forholdet til resultatet per closing

Resultat i Target per closing hensyntas ofte i kjøpesumsberegningen ved at estimert betalbar skatt hensyntas som en gjeldspost. Dersom det foretas utbedringer etter overtakelse som er direkte fradragsberettigede (ikke aktiveringspliktige) bør disse hensyntas slik at de reduserer den estimerte betalbare skatten. Dette for å sikre at beregningen blir identisk uavhengig av om utbedring foretas før eller etter closing.

—————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Line Ravlo-Losvik er doctor juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Jens Aas er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Torkjell Valland er senioradvokat ved Wikborg Reins Bergens-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Gøran Mjelde Aarvik er senioradvokat ved Wikborg Reins Bergens-kontor og tilknyttet firmaets Næringseiendomsteam.

Andre Ukens Tips

30. sep: Feil bruk av mva-registrerte lokaler

22. sep: Dokumentavgift og foreldelse

16. sep: Solidaransvar ved fisjon

9. sep: Kommunal forkjøpsrett

2. sep: Fornyelse/Forlengelse av leieavtaler

26. aug: Tillatt bruk av leieobjektet

19. aug: Nye utbytteregler