Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Dersom utleier er frivillig registrert for utleie men deler av utleiearealene ikke kvalifiserer for å være omfattet av den frivillige registreringen, risikerer utleier blant annet krav om tilbakeføring av fradragsført merverdiavgift og tilleggsavgift. Det er derfor enkelte typesituasjoner utleiere bør være spesielt oppmerksomme på.
Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet ikke avgiftspliktig. Utleiere vil ofte frivillig registrere seg for utleievirksomheten, og ved det oppnå fradragsrett for inngående mva. og en plikt til å pålegge utgående mva. på leiefakturaer. En frivillig registrering omfatter som utgangspunkt alle kvalifiserende arealer. Dersom deler av arealene skal holdes utenfor den frivillige registreringen, må skattekontoret gis særskilt melding om dette.
En typesituasjon som faller utenfor ordningen med frivillig registrering, er såkalte velferdsarealer. Inngående merverdiavgift tilknyttet oppføring, vedlikehold, innleie og drift av fast eiendom som skal dekke “bolig- eller velferdsbehov”, er ikke fradragsberettiget. Inn under begrepet velferdsbehov faller blant annet gymsaler, trimrom o.l. Dette medfører at slike arealer ikke kan omfattes av utleiers frivillige registrering.
En annen typesituasjon er fremleie som ikke frivillig registreres. Dette har vi omtalt i et eget Ukens Tips (publisert 3. desember 2012).
Dersom leietaker både driver avgiftspliktig- og ikke-avgiftspliktig virksomhet (typisk både bank- og eiendomsmeglingsvirksomhet), er det viktig å skille mellom to hovedsituasjoner – myldrearealer og delt virksomhet.
Myldrearealer er arealer som benyttes både i avgiftspliktig og ikke-avgiftspliktig virksomhet av den sammeleietakeren, for eksempel felles kontorplasser som benyttes av ansatte i bankvirksomheten (ikke-avgiftspliktig) og ansatte i eiendomsmeglingsvirksomheten (avgiftspliktig). For slike arealer er det viktig å være klar over “5 %-regelen”. Dersom leietakers samlede merverdiavgiftspliktige virksomhet i lokalene overstiger fem prosent av den totale omsetningen, vil arealene kunne omfattes av utleiers frivillige registrering. Leietaker vil motta fakturaer med mva. på all leie, men vil selv kun ha krav på forholdsmessig fradrag for inngående mva. Fordelen for leietaker er at leietaker også får forholdsmessig fradrag for mva. på felleskostnader. Det bør foretas en konkret vurdering av om frivillig registrering er hensiktsmessig i slike tilfeller.
Delt virksomhet vil si at leietaker bruker ulike deler av lokalene eksklusivt til de ulike formålene. De deler av lokalene som benyttes til ikke-avgiftspliktig virksomhet kan ikke omfattes av utleiers frivillige registrering.
Det er viktig å være oppmerksom på at bruken over tid kan endre seg, slik at arealene går fra å være myldrearealer til arealer til eksklusiv bruk. Eksempelvis kan felles kontorplasser bli omdisponert til eksklusivt areal til ansatte i ikke-avgiftspliktig virksomhet, eller et møterom som var ment benyttet i avgiftspliktig virksomhet kan bli avsatt til eksklusiv bruk i ikke-avgiftspliktig virksomhet. Den frivillige registreringen må da endres tilsvarende.
Ved utformingen av leiekontrakter og ved due diligence på leiekontrakter er det viktig å være oppmerksom på dette. Utleiere bør også etablere rutiner for å fange opp endret bruk.
Vi vil komme tilbake til avgiftsmessig behandling av fellesarealer i et annet Ukens Tips.
Avslutningsvis nevner vi at Finansdepartementet den 24. september 2013 sendte forslag til endringer i merverdiavgiftsloven knyttet til utleie av fast eiendom, på høring. Mer informasjon om dette finnes i vårt nyhetsbrev.
——————
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.
Line Ravlo-Losvik er doctor juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.
Andreas Kildal er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Olso-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Jens Aas er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
23. sep: Dokumentavgift og foreldelse
16. sep: Solidaransvar ved fisjon
9. sep: Kommunal forkjøpsrett
2. sep: Fornyelse/Forlengelse av leieavtaler
26. aug: Tillatt bruk av leieobjektet
19. aug: Nye utbytteregler
24. juni: Frivillig registrering
17. juni: Erverv av ANS og DA
10. jun: Transport av leiekontrakten
3. jun: Avskrivninger og kjøpesumsberegninger
28. mai: Hvem kan signere leiekontrakten?
21. mai: Kjøpesumsberegning – skatterabatt
13. mai: Når leier ikke betaler
6. mai: Marketsleie
29. apr: Kjøpesumsberegning – gjeld
22. apr: Kjøpesumsberegning – eiendeler
15. apr: Tilbakelevering av leieobjekt
8. apr: Leietakers driveplikt
1. apr: Skatt og leietakertilpasninger
18. mar: Mva på utleie av p-plasser
11. mar: Utleie ved oppføring
4. mar: Sletting av festekontrakter
25. feb: Mva på utleie av parkeringsplasser
18. feb: Rådgihet i eierseksjonssameier
11. feb: Momskompensasjon
4. feb: Sletting av heftelser
28. jan: Generalfullmakter
21. jan: Oppkjøpsfinansiering
14. jan: Når gjelder Husleieloven
7. jan: Rettsvern
17. des: Dokumentsavgiftsfrie fusjoner
10. des: Fredete eiendommer
3. des: Framleie
26. nov: Tomme lokaler og mva
Foto: Erik Burås/Studio13
