Spår ledighet på over 8 prosent
DNB Næringsmegling varsler nå økt arealledighet fremover, utsiktene er blitt mer dystre.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Næringsmegleren legger torsdag morgen frem sin seneste markedsrapport foran et fulltallig publikum i Operaen. Her vil blant DNB si at kontorledigheten i Oslo-regionen har økt fra 710 000 kvadratmeter i første kvartal til 758 000 kvadratmeter i tredje kvartal.
Økningen er først og fremst kommet i Asker og Bærum og på Skøyen, mens det har vært nedgang i prestisjeområdet (CBD), fra 70 000 kvadratmeter til 56 000 kvadratmeter. Den økte ledigheten skyldes primært stor tilførsel av nybygg, 440 000 kvadratmeter i 2012/2013. I tillegg fortsetter effektiviseringen, som gir mindre arealforbruk per ansatt.
Over 8 prosentDNB vurderer kontorledigheten i Stor-Oslo i dag til 8 prosent, det høyeste ledighetsnivået siden første halvår 2010. Den større pessimismen begrunnes med dårligere økonomiske utsikter og svakere etterspørsel enn det lå an til for et halvt år siden. Flere store rehabiliteringsprosjekter kommer også tilbake i markedet og skal fylles opp.
Og prognosene tilsier en fortsatt økning av ledigheten i Stor-Oslo fremover, langt over 8 prosent i 2015, som er stikk motsatte konklusjon av det Akershus Eiendom har spådd. Næringsmegleren spådde i mars at ledigheten ville falle til under 5 prosent de kommende årene.
Ulike definisjonerDNB definerer riktig nok ledighet som alle kontorlokaler som er ledige i dag, samt lokaler som er tilgjengelig for innflytting innen 12 måneder. Akershus Eiendom har lagt seg på 3 måneder, men de tror uansett på en nedgang mot 5 prosent. Det kan bli justeringer i anslaget når de fremlegger sin ferske markedsrapport om noen uker.
Hva har den forventede økningen å si for leieprisene? I prestisjeområdet, de indre delene av Oslo sentrum, Oslo S og i Bjørvika går det mot en fortsatt leieprisvekst det nærmeste året. På Skøyen vil prisveksten flate ut, den samme flate utviklingen får Nydalen, Bryn-Helsfyr, Lysaker/Fornebu og i Sandvika/Asker.
Uenige også herMalling & Co Markets spådde nylig en lavere forskjell i direkteavkastningskravet til de beste eiendommene (prime yield) og de nest beste eiendommene (normal yield).
DNB peker på at denne forskjellen har økt fra 1,5 prosentpoeng i januar til 2,5 prosentpoeng nå i høst. Forskjellen vil ifølge DNB øke fremover, fordi prime yield faller ytterligere, ned mot 5,20 prosent, normalyielden holder seg rundt 8 prosent. Malling & Co opererer her med 6,75 prosent.
Klar sammenhengFor normaleiendommene er det ifølge DNB en veldig klar sammenheng mellom gjenværende løpetid av kontraktene og avkastningskravet, kravet faller med rundt 2,5 prosentpoeng. For de beste eiendommene er yieldnedgangen bare et halvt prosentpoeng fra ett års løpetid til 20 års løpetid.
DNB Næringsmegling venter videre transaksjonsvolumer i år på 45 milliarder kroner, omtrent som Newsecs anslag. DNB opererer med 21 milliarder i første halvår (85 transaksjoner over 50 mill.) og 24 milliarder i andre halvår.
