Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Husleieloven og plan- og bygningsloven
Etter husleieloven (husll.) er det i utgangspunktet utleiers ansvar at de utleide lokalene kan brukes til det avtalte formålet, jf. husll. §§ 2-2 og 2-17.
Utleiers ansvar omfatter både at lokalene rent bygningsteknisk er godkjent til bruk (midlertidig brukstillatelse/ferdigattest), men også at den aktuelle leietakers virksomhet ligger innenfor eksisterende tillatelser etter plan- og bygningsloven. Manglende tillatelser vil kunne utgjøre en mangel ved leieobjektet som gir leietaker krav på utbedring, leieavslag, heving og/eller erstatning.
Dersom lokalene skal brukes til “noe annet” enn det tidligere er gitt tillatelse til, er dette et søknadspliktig tiltak som krever bruksendringstillatelse. Mangler bruksendringstillatelse, kan myndighetene kreve endring og stansning av bruken, samt dagbøter.
Terskelen for når et lokale skal brukes til “noe annet”, det vil si når det foreligger en søknadspliktig bruksendring, er lav. Det sentrale er hvorvidt endringen vil ha betydning for tekniske krav, krav etter reguleringsplanen og hensynet til omgivelsene. Dette omfatter både endring til ny bruk, f.eks. fra kontor til lager, men også utvidelse av eksisterende bruk, f.eks. utvidelse av åpningstidene dersom dette medfører økt/endret trafikk.
Leieavtalen
Husll. §§ 2-2 og 2-17 kan fravikes ved avtale. Partene kan dermed avtale at offentligrettslige krav, herunder krav til nødvendig bruksendringstillatelse, skal være leietakers ansvar.
Det er viktig at partene har et bevisst forhold til denne ansvarsfordelingen når leieavtalen inngås. Det er rimelig at leietaker tar ansvaret for offentligrettslige krav tilknyttet sin virksomhet/bruk av leieobjektet, men denne ansvarsfordelingen bør altså klart fremgå av leieavtalen.
Det er nylig kommet oppdaterte utgaver av de såkalte “Meglerstandardene”. Her er ansvarsfordelingen knyttet til offentligrettslige krav søkt klargjort. I standardene for brukte lokaler/bygg (“as is”) er det inntatt valgmuligheter med hensyn til hvem av partene som skal ha ansvaret og risikoen for at gjeldende bygningstekniske krav for eiendommen/leieobjektet er oppfylt .Når det gjelder ansvaret og risikoen for offentligrettslige krav for øvrig og som er tilknyttet leietakers virksomhet, er dette plassert hos leietaker.
Selv om partene avtaler at forholdet til offentligrettslige krav mv. skal være leietakers ansvar, bør utleier følge opp at leietaker faktisk innhenter nødvendige tillatelser, ikke minst for å unngå ansvar overfor offentlige myndigheter. Utleier bør opplyse om det dersom han ved avtaleinngåelsen vet at bruksendringstillatelse vil være påkrevet, jf. også utleiers generelle opplysnings- og lojalitetsplikt.
På samme måte som ved inngåelsen av leieavtalen, bør partene i selve leietiden være oppmerksomme på offentlige krav dersom leietaker vil endre sin benyttelse av leieobjektet/sin virksomhet. Husk i den forbindelse at utleier vil kunne nekte slik endring, avhengig av leieavtalens bestemmelser om tillat bruk, formål, endringsarbeider etc.
————–
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.
Informasjon om forfatterne:
Erlend W. Holstrøm er partner i Wikborg Rein og leder fagområdet Kontraktsrett og entreprise.
Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Andre Ukens Tips:
19. aug: Nye utbytteregler
24. juni: Frivillig registrering
17. juni: Erverv av ANS og DA
10. jun: Transport av leiekontrakten
3. jun: Avskrivninger og kjøpesumsberegninger
28. mai: Hvem kan signere leiekontrakten?
21. mai: Kjøpesumsberegning – skatterabatt
13. mai: Når leier ikke betaler
6. mai: Marketsleie
29. apr: Kjøpesumsberegning – gjeld
22. apr: Kjøpesumsberegning – eiendeler
15. apr: Tilbakelevering av leieobjekt
8. apr: Leietakers driveplikt
1. apr: Skatt og leietakertilpasninger
18. mar: Mva på utleie av p-plasser
11. mar: Utleie ved oppføring
4. mar: Sletting av festekontrakter
25. feb: Mva på utleie av parkeringsplasser
18. feb: Rådgihet i eierseksjonssameier
11. feb: Momskompensasjon
4. feb: Sletting av heftelser
28. jan: Generalfullmakter
21. jan: Oppkjøpsfinansiering
14. jan: Når gjelder Husleieloven
7. jan: Rettsvern
17. des: Dokumentsavgiftsfrie fusjoner
10. des: Fredete eiendommer
3. des: Framleie
26. nov: Tomme lokaler og mva
Foto: Erik Burås/Studio13
