Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Flere av Ukens tips i vår dreier seg om kjøpesumsberegning. Dagens tema er avskrivninger og kjøpesumsberegning. Måten dette behandles på kan medføre store variasjoner i kjøpesumsberegningen og dermed flytting av verdier mellom kjøper og selger. I vårt eksempel nedenfor utgjør differansen NOK 468.000 i kjøpesummen for aksjene.
SkatterabattI de fleste kjøpekontrakter tilknyttet erverv av eiendomsselskaper avtales det en såkalt skatterabatt som blant annet skal kompensere for tapte fremtidige avskrivningsmuligheter. Vi viser til eget ukens tips om beregningen av skatterabatt.
Avskrivninger i salgsåret – ulike alternativer Avskrivninger foretas bare en gang per år, i forbindelse med årsregnskapet. Ved kjøpesumsberegningen kan avskrivninger i salgsåret hensyntas på to ulike måter. Valg av beregningsmåte kan utgjøre store økonomiske forskjeller.
Avskrivningene kan hensyntas ved beregning av resultatet per closing, basert på antall dagers eietid i salgsåret. Avskrivningene vil da redusere et eventuelt overskudd, eller øke et underskudd. Avskrivningene vil samtidig redusere saldogrunnlaget.
Alternativt kan partene avtale at det ikke skal beregnes avskrivninger i salgsåret. Overskudd/underskudd beregnes da uavhengig av mulige avskrivninger, og saldogrunnlaget som danner basis for beregning av skatterabatt baseres på bokført saldogrunnlag.
Et overskudd frem til closing medfører en latent skatt som reduserer den kjøpesummen som kjøper skal betale. Ofte utgjør dette 28 % av overskuddet. Økt avskrivning vil i så fall øke kjøpesummen med 28 % av avskrivningen. Et underskudd frem til closing kan medføre et tillegg til eiendomsverdien ved beregning av kjøpesummen. Størrelsen på dette varierer fra 0-28%. Økt avskrivning i tilfeller hvor det foreligger underskudd vil således øke kjøpesummen med 0-28 % av avskrivningen. Skatterabatten (som er basert på nåverdibetraktninger) varierer også, og kan utgjøre alt fra 0 til 28 % av differansen mellom eiendomsverdien og saldoverdien. En redusert saldoverdi vil således redusere kjøpesummen med 0-28 % av differansen.
Et konkret eksempel Skattemessig saldoverdi på bygg og tekniske installasjoner utgjør NOK 100.000.000. Avtalt skatterabatt utgjør 10 % av differansen mellom eiendomsverdi og saldoverdi. Det forventes skattbart overskudd i selskapet. Avskrivninger tilsvarer i snitt 5,2 % per år (tenkt snitt bygg/tekniske installasjoner 60/40). Avtalt closing er 1. juli.
Dersom det foretas forholdsmessige avskrivninger som reduserer skattbart overskudd, så vil latent skatt på overskuddet (som reduserer kjøpesummen) reduseres med NOK 728.000. Til gjengjeld vil saldoverdien som danner basis for skatterabatten reduseres slik at skatterabatten øker med NOK 260.000. Dersom det derimot ikke foretas forholdsmessige avskrivninger, så reduseres ikke skattbart overskudd (med tilhørende fradrag for latent skatt), og saldoverdien som danner basis for skatterabatten holdes uendret. Forskjellen i beregningsmåte utgjør i dette konkrete tilfellet NOK 468.000 i differanse på kjøpesummen.
Det er derfor viktig at det foretas en konkret vurdering av hvordan avskrivninger i salgsåret skal hensyntas ved kjøpesumsberegningen, og ordlyden i kjøpekontrakten må gjenspeile det avtalte.
PS: Vi arrangerer i samarbeid med NE Kunnskap den 22. oktober 2013 heldagsseminar hvor halve dagen vil benyttes på kjøpesumsberegning. For påmelding se http://www.nekunnskap.no/120/etterutdanning-for-naeringsmeglere/program
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.
Line Ravlo-Losvik er doctor juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.
Torkjell Valland er senioradvokat ved Wikborg Reins Bergens-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Jens Aas er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.
Andre Ukens Tips:
28. mai: Hvem kan signere leiekontrakten?
21. mai: Kjøpesumsberegning – skatterabatt
13. mai: Når leier ikke betaler
6. mai: Marketsleie
29. apr: Kjøpesumsberegning – gjeld
22. apr: Kjøpesumsberegning – eiendeler
15. apr: Tilbakelevering av leieobjekt
8. apr: Leietakers driveplikt
1. apr: Skatt og leietakertilpasninger
18. mar: Mva på utleie av p-plasser
11. mar: Utleie ved oppføring
4. mar: Sletting av festekontrakter
25. feb: Mva på utleie av parkeringsplasser
18. feb: Rådgihet i eierseksjonssameier
11. feb: Momskompensasjon
4. feb: Sletting av heftelser
28. jan: Generalfullmakter
21. jan: Oppkjøpsfinansiering
14. jan: Når gjelder Husleieloven
7. jan: Rettsvern
17. des: Dokumentsavgiftsfrie fusjoner
10. des: Fredete eiendommer
3. des: Framleie
26. nov: Tomme lokaler og mva
