Ukens Tips: Kjøpesumsberegning – skatterabatt

Flere av Ukens tips denne våren dreier seg om kjøpesumsberegning. Vi har tatt for oss eiendeler og gjeld, og i dag tar vi for oss skatterabatt.

Publisert 21.05.2013 - 08:47 Sist oppdatert 08.01.2017 - 12:50

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Ved beregning av kjøpesummen for aksjene i et eiendomsselskap tas det normalt utgangspunkt i en avtalt eiendomsverdi med tillegg for eiendeler, fradrag for gjeld og fradrag for såkalt skatterabatt.

Hva er skatterabatt?

Skatterabatt er et fradrag som gis i kjøpesummen. Fradraget skal kompensere for skatteulempen som er forbundet med erverv av aksjer i et selskap sammenliknet med erverv av eiendommen direkte. Ved erverv av aksjer endres ikke selskapets skattemessige saldoverdier. Ved erverv av eiendommen direkte ville derimot kjøper fått allokert (nesten) hele kjøpesummen, inkl. dokumentavgift, til de ulike saldogrupper, hvilket ville medført høyere saldoavskrivninger. Som følge av at tomt ikke kan avskrives, skal imidlertid ikke markedsverdien av tomten inn på saldo. Tomten må derfor trekkes ut av kjøpesummen før allokering.

Fradraget ses normalt på som en kompensasjon for tapte fremtidige avskrivningsmuligheter, men kan også anses som en rabatt for latent realisasjonsskatt som utløses ved fremtidig salg av hele eller deler av eiendommen direkte. Sistnevnte kan være særlig aktuelt ved boligutvikling/boligkonvertering, hvor det er klart at eiendom kommer til å bli solgt ut av selskapet etter at aksjene erverves.

Beregningsmåte

Skatterabatten for tapte avskrivninger beregnes normalt til en nåverdi av det fremtidige tapet som oppstår for kjøper ved at det skattemessige resultatet i selskapet blir høyere som følge av at selskapet ikke får “oppjustert” saldoverdiene ved aksjetransaksjonen. Ofte foretas det ikke en nøyaktig beregning av ulempen, og rabatten utgjør normalt en prosentsats av differansen mellom den avtalte eiendomsverdien – fratrukket verdien av tomten – og skattemessig saldoverdi, eventuelt et fast beløp. Verdsettelsen av tomten har således stor betydning for rabattens størrelse, og bør avklares slik at det ikke oppstår tvist om denne. Erfaringsmessig avtales skatterabatten normalt til ca. 9-11 %.

Ved skatterabatt som kompensasjon for latent realisasjonsskatt, beror nåverdien av tapet blant annet på hvor lang tid det vil ta før selskapet planlegger å selge eiendom og med dette pådrar seg en skattepliktig gevinst. I typiske boligkonverteringsprosjekter har vi sett rabatter helt opp mot 28 % av differansen mellom eiendomsverdien og saldoverdiene med tillegg av verdien som i sin tid ble allokert til tomt.

Særlig om perioden fra årsavslutning frem til closing

Saldoverdiene øker dersom det foretas aktiveringspliktige investeringer mellom 31.12 og frem til closing. Dette bør hensyntas ved beregning av skatterabatten. Dersom selskapet skal foreta investeringer som selger garanterer for, bør disse også hensyntas ved beregning av skatterabatten. Det bør også avtales hvorvidt det skal gjøres et forholdsmessig fradrag i saldoverdiene som følge av tenkte avskrivninger (avskrivninger beregnes årlig ved utgangen av inntektsåret). Dette vil vi komme tilbake til i eget ukens tips.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Line Ravlo-Losvik er doctor juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Jens Aas er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Gøran Mjelde Aarvik er senioradvokat ved Wikborg Reins Bergens-kontor og tilknyttet firmaets Næringseiendomsteam.

Andre Ukens Tips:

13. mai: Når leier ikke betaler

6. mai: Marketsleie

29. apr: Kjøpesumsberegning – gjeld

22. apr: Kjøpesumsberegning – eiendeler

15. apr: Tilbakelevering av leieobjekt

8. apr: Leietakers driveplikt

1. apr: Skatt og leietakertilpasninger

18. mar: Mva på utleie av p-plasser