Ukens Tips: Markedsleie

Næringsleiekontrakter inneholder ofte bestemmelser om at leien kan kreves regulert til markedsleie ved fornyelse av leieforholdet. Fastsettingen av markedsleien kan imidlertid by på uenighet mellom partene.

Publisert 06.05.2013 - 09:32 Sist oppdatert 08.01.2017 - 12:50

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Hvem kan kreve hva?Ofte vil leiekontraktens regulerings-/fornyelsesklausul nokså entydig slå fast at partene, eventuelt kun utleier, har rett til å kreve regulering til markedsleie på et definert tidspunkt. Tidvis er det imidlertid uklart hvem som kan kreve regulering når, samt ikke minst hvordan reguleringen skal foretas. Klausulen må da undergis avtalerettslig fortolkning. Rettspraksis gir god veiledning i den forbindelse. Hva er markedsleie?Markedsleie er den leie som vanligvis oppnås ved ny utleie av lignende lokaler til lignende vilkår. Det avgjørende er hva potensielle leietakere uten spesiell tilknytning til/interesse i husrommet er villig til å betale. Om enkelte leietakere ut fra sitt særlige behov er villig til å betale en høyere leie enn vanlig, for eksempel en næringsdrivende som driver raskt ekspanderende virksomhet i nabolokalet, er dette ikke relevant som sammenligningsgrunnlag. Forannevnte følger av husleielovutvalgets utredning fra 1993, husleieloven §§ 3-1 og 4-1 og rettspraksis. Markedsleie er noe annet enn gjengs leie, jf. husleieloven § 4-3. Gjengs leie er et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår. Markedsleien vil følgelig utgjøre et “øyeblikksbilde”, mens gjengs leie vil ligge noe etter i tid og variere mindre enn markedsleien. Hvordan finne frem til markedsleien?Som ledd i å forsøke å nå en minnelig løsning, bør partene innhente markedsleievurderinger fra meglere med god kunnskap til leienivået i det relevante geografiske området og for det aktuelle virksomhetsområdet. Det bør, om mulig, innhentes tall fra nylig inngåtte, sammenlignbare leiekontrakter. Husk at det er markedsleien per det definerte tidspunktet som skal fastsettes. Det bør derfor utvises forsiktighet med å benytte eldre leiekontrakter som rettesnor. Flere meglerforetak har tilgang på gode databaser med erfaringstall, i sær knyttet til Oslo-området. Dersom partene ikke blir enige, vil leiekontrakten kunne gi anvisning på hvordan markedsleien skal fastsettes. Den vil typisk kunne inneholde tvisteløsningsmekanismer, eksempelvis at uenigheten skal avgjøres av en partsoppnevnt takstnemnd. I motsatt fall er partene henvist til søksmål eller begjæring for tingretten om oppnevning av takstnemnd, jf. husleieloven § 12-2. Selve leiefastsettelsen vil under enhver omstendighet bero på en konkret, skjønnsmessig vurdering. Hvordan forebygge tvist om markedsleie?Leiekontrakten bør så tydelig som mulig angi hvilke rettigheter partene eventuelt har knyttet til regulering av leien, herunder når regulering kan kreves og hvordan uenighet om leiefastsettelsen skal løses. Avtalemekanismer som medfører at partene unngår domstolsbehandling, er gjerne mer effektive enn ordinære søksmål. Voldgiftsbehandling vil kunne være mer kostnadskrevende enn ordinær domstolsbehandling, mens manglende ankeankeadgang kan bli ansett som både en fordel og som en ulempe. Det er verdt å merke seg at avgjørelser fra takstnemnd iht. husleieloven § 12-2, kan påankes.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Leif Petter Madsen er partner ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo kontor. Hun er medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Andre Ukens Tips:

29. apr: Kjøpesumsberegning – gjeld

22. apr: Kjøpesumsberegning – eiendeler

15. apr: Tilbakelevering av leieobjekt

8. apr: Leietakers driveplikt

1. apr: Skatt og leietakertilpasninger

18. mar: Mva på utleie av p-plasser

11. mar: Utleie ved oppføring

4. mar: Sletting av festekontrakter

25. feb: Mva på utleie av parkeringsplasser