Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
NæringsEiendom har bedt ekspertene i DTZ peke ut de ti-tolv mest attraktive byggene i Oslo (se undersak). Kriteriene var standard, leienivå og ikke minst (mikro)beliggenhet, omgivelser og synlighet. Dette er en høyst uoffisiell og subjektiv kåring, og andre markedsaktører vil sikkert komme til en annen konklusjon. Men vi snakker om de såkalte «prime-eiendommene», den aller øverste og lille delen av markedet, kall det gjerne «krembyggene». Her er det et begrenset utvalg i Oslo.
Disse eiendommene er i hovedsak avgrenset til det klassiske CBD-området i Oslo, det vil si prestisjeområdet Aker Brygge, Tjuvholmen, Vika. En del av byggene i Barcode-rekken i Bjørvika tilfredsstiller flere av kriteriene, men når foreløpig ikke helt opp i topp leienivåer. De borteste byggene i Barcode-rekken scorer heller ikke høyt nok på beliggenheten. Kravet til topp beliggenhet ekskluderer også flere av nybyggene på Tjuvholmen. Thiis-gården (Haakon VIIs gate1) i Vika er en soleklar kandidat om noen år når leiene i gården kommer opp mot markedsleie i området, Haakon VIIs gate 2 tvers over gaten er i samme situasjon.
Spennende bygg– En innfallsvinkel her er at de seneste fem til ti årene er det tilført mange interessante bygg i sentrale områder. Det er bygd mange spennende nye bygg i Barcode-rekken og på Tjuvholmen, både arkitektonisk og rent kvalitetsmessig. De nye store signalbyggene, som Statoil-bygget ute på Fornebu, er også energieffektive bygg, sier partner Tor Svein Brattvåg i DTZ Leietakerrådgivning om hva slags bygg vi har med å gjøre.
Byggene er selvfølgelig dyre å bygge, fra 20 000 kroner og oppover per kvadratmeteren i rene oppføringskostnader. De mest attraktive kontorbyggene ligger på attraktive tomter, der tomtebelastningen kan utgjøre så mye som 10 000-20 000 kroner kvadratmeteren.
– Hvilke leienivåer og salgsverdier snakker vi om for de aller beste byggene?
– Jeg vil si ca. 4000 kroner kvadratmeteren og nærmere 70 000 kroner i kvadratmeterverdi, svarer daglig leder Jørn Høistad i DTZ Verdivurdering.
Bransjefolk kåret i NæringsEiendom i 2009 det såkalte Wilhelmsen-bygget i Olav Vs gate 5 til kontorbygget i Oslo med den flotteste beliggenheten. Eksperter vurderte nylig Hemsen-gården i Haakon VIIs gate 5 til Oslos dyreste bygg å leie i. Men ingen av disse to byggene når opp i akkurat denne kåringen, til tross for både høy standard og svært god beliggenhet.
Byens beste– Nei, jeg vil si Stranden 1 A på Aker Brygge er byens beste bygg, når denne eiendommen er ferdig ombygd. Det tar vel fem minutter å gå til Nationaltheatret, Nasjonalmuseet kommer her, og du har utsikten til fjorden og miljøet rundt, i tillegg til «tipp topp» kvaliteter. Vi vil også fremheve Selmer-bygget i Tjuvholmen allé 1-5, Rådhusgata 27 og Ruseløkkveien 14-16, i tillegg til de mer kjente og kjære Vika-byggene. Postgirobygget er også et meget attraktivt kontorbygg med gode planstørrelser og kvaliteter, men fortsatt er ikke alle komfortable med miljøet i området, sier adm. direktør Anne Bruun-Olsen i DTZ Leietakerrådgivning om noen av kandidatene.
DTZ holder for øvrig selv til i Stranden 1, men de skal flytte til Munkedamsveien 35. De mener det ble uhensiktsmessig med en midlertidig utflytting i rehabiliteringsperioden, samtidig som de vurderte leieprisen som drøy.
Stranden 1A er en del av det såkalte Terminalbygget, eiendommen nærmest «byen». Norwegian Property er godt i gang med rehabiliteringen av Aker Brygge og skal oppgradere området for inntil 1,5 milliarder kroner. Det ligger som nevnt dyre og flotte nybygg lengre ut på Tjuvholmen, men disse scorer dårligere på nærhet til knutepunkt, som er et viktig kriterium i denne kåringen. Tjuvholmen som sådan er flott, men mikrobeliggenheten for flere av eiendommene innenfor området er ikke den beste, med tanke på en bred kollektivdekning.
5 minutter– Ja, hva kjennetegner de aller beste og mest attraktive eiendommene?
– Eiendommene ligger gjerne innenfor 5-minutters gangavstand fra offentlige knutepunkter. Vi regner med at det tar ett minutt å gå 80 meter. Det går en psykologisk grense på fem minutters gangavstand, så nærhet til knutepunkt veldig viktig, den såkalte mikrobeliggenheten. Videre må lokalene ha gode lysforhold, store plan og god plass. Slike eiendommer kjennetegnes også ved at det er få alternativer å velge mellom, sier Tor Svein Brattvåg, og fortsetter:
– Reiseveien til arbeidsplassen i fremtiden vil foregå mer og mer på skinner. Utviklingen i sentrum har akselerert, både leietakere og eiere posisjonerer seg for sentralitet.
Brattvåg tror utleier Norwegian Property vil oppnå opp mot 4000 kroner kvadratmeteren i gjennomsnitt etter ombyggingen av Stranden 1 A, avhengig av areal, leietid og nivået på tilpasningene. Det vil i så fall være på høyde med de aller dyreste eiendommene i Oslo. Norwegian Property har allerede signert en leiekontrakt i Stranden 1 A med DNO International til 4250 kroner kvadratmeteren, men de får nærmest skreddersydde lokaler. Netto avkastningskravet – den såkalte nettoyielden – for de aller beste kontoreiendommene ligger i dagens marked ifølge Jørn Høistad rundt 5,25-5,50 prosent. Det har imidlertid vært solgt eiendommer til en nettoyield rundt 5 prosent og til og med under det i toppårene 2006 og 2007. Jo lavere avkastningskrav, desto mer er eiendommene isolert sett verdt.
Kun i gode tiderHøistad sier det er ikke noe annerledes å verdsette de beste eiendommene sammenliknet med andre eiendommer.
– Nei, det skjer på samme måte, men slike bygg er stort sett til salgs bare i gode tider.
– Så eierne vil ikke selge de aller beste eiendommene?
– Det er sterke eiere vi har med å gjøre, og de vil ikke selge slike eiendommer annet enn når markedet er varmt, som det sist gang var i 2006 og 2007. Etter det har det knapt nok vært solgt en eneste eiendom, jeg kommer bare på Eiendomsspars kjøp av Tjuvholmen allé 1-5 i 2011.
Salgssummen for de få handlene den senere tiden i toppen av markedet har ifølge Høistad vist seg å ligge noe over den seneste verdivurderingen.
– Hva med prisutviklingen fremover for disse eiendommene, vil den være sterkere enn for andre eiendommer?
– Ja, vi tror det. Yieldutviklingen har vært positiv for disse byggene, men det blir langt mellom transaksjonene, spår Jørn Høistad.
——————–
De andre krembyggene
DTZ Realkapital kårer altså Stranden 1A på Aker Brygge til vinneren i NæringsEiendoms uhøytidelige konkurranse. DTZ-ekspertene trekker ellers frem disse byggene, uten å ville rangere (NæringsEiendoms omtale av eiendommene):
Dronning Mauds gate 1-3Langstrakt bygning med utsikt mot fjorden og Vestbane-tomten rett på sørsiden. Den bygningen Pecunia-eier Petter Neslein holder som sin beste investering, gitt kjøpesum, oppbyggingskostnader og antatt salgssum. Underleie i dag i forhold til gjeldende markedsleie. Her finner vi leietakere som Catella Corporate Finance og Kistefos i Dronning Mauds gate 1, meglerselskapet Pareto og tankselskapet Seabulk i nummer 3. Oslo Hi-Fi Center har stor butikk i 1. etasje.
Haakon VIIs gate 5 (Hemsen-gården)Oslos, og dermed Norges dyreste kontoreiendom å leie i, med gjennomsnittlige leiepriser opp mot 4400 kroner kvadratmeteren. Rådyr ombygging av en eiendom som Pecunia kjøpte mot slutten av 2006. Topp standard, med leietakere som Arctic Securities, Akershus Eiendom og Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange, de to førstnevnte betaler nærmere 5000 kroner kvadratmeteren. Ligger kun 1 minutt fra den ene inngangen til Nationaltheatret stasjon.
Olav Vs gate 5 (Wilhelmsen-bygget)Kåret av eksperter i 2009 til bygget med den fineste beliggenheten i Oslo, med utsikt til fjorden og Oslo rådhus. Tidligere hovedkontoret til rederiet Wilh. Wilhelmsen, der gårdeieren Pecunia selv holder til. I likhet med Dronning Mauds gate 1-3 underleie i forhold til gjeldende markedsleie i området. Her finner vi leietakere som konsulentselskapet McKinsey, ABN AMRO Bank og fondsforvalteren/meglerhuset Alfred Berg, samt SpareBank 1 Markets.
Haakon VIIs gate 10Storebrand Eiendoms store prestisjebygg i Vika på nærmere 30 000 kvadratmeter, ved siden av Oslo konserthus. Ble i 2005 kåret til årets kontorbygg. Har serveringssteder, forretninger og parkeringsarealer i de nederste etasjene. Leietakerne er blant andre Advokatfirmaet Thommessen, meglerfirmaet RS Platou og bolig- og næringsmegleren Foss & Co.
Dronning Mauds gate 10 og 11Portalbyggene på hver sin side av hjørnet Ruseløkkveien og Dronning Mauds gate. Eiendommene skal oppgraderes til topp “Vika-standard”. Samtidig planlegges et påbygg i 2-3 etasjer og underjordisk forbindelse mellom de to byggene. Har leietakere som offshoreselskapet Hitec Vision, næringsmeglere som NAI First Partners, CBRE Atrium og Malling & Co, samt Brækhus Dege Advokatfirma. Stort Gjensidige-kontor i 1. etasje i nummer 10.
Ruseløkkveien 14-16 (Schjødt-bygget)Eid av Storebrand, ligger på høyre side av Konserthuset. Et kontorbygg på drøyt 7000 kvadratmeter. opprinnelig fra 1967, som nylig er totalrehabilitert for 78 millioner kroner. Advokatfirmaet Schjødt leier fra 2. etasje til 8. etasje, og her er alt nytt. I bygget ligger også Vika kino, som for tiden pusses opp for å bli Oslos nye storstue for film. Parkering i tre etasjer under bakkenivå.
Ruseløkkveien 26Storebrand Eiendoms kjempekompleks på nærmere 60 000 kvadratmeter i Vika Handelsområde, med flott fjordutsikt fra de fleste kontoretasjene. Inneholder i tillegg interiør- og livsstilsenteret House of Oslo, Vinmonopol og parkeringsanlegg i kjelleren. Hele eiendommen gjennomgikk for noen år siden en total rehabilitering.
Tjuvholmen allé 1-5 (Selmer-bygget)Det første store bygget man kommer til på Tjuvholmen, og dermed nærmest Aker Brygge. Et stykke å gå til Nationaltheatret stasjon, som trekker noe ned, men standarden er god. Fjordutsikt mot vest. Kjøpt av Eiendomsspar våren 2011 for 57 000 kroner kvadratmeteren. Noe underleie i dag i forhold til gjeldende markedsleie. Advokatfirmaet Selmer og Pangea Property Partners er blant leietakerne, sistnevnte med ett av Oslos mest påkostede og stilfulle kontorlokaler. Restaurant Bølgen & Moi er i underetasjen.
Rådhusgata 27Anthon B Nilsens prestisjebygg i Anthon B Nilsen-kvartalet, som ligger på andre siden av Oslo rådhus og på en liten høyde. Fra 2010 ombygd til “CBD-standard”, med ditto leienivå. Sydvendt, med panoramautsikt mot fjorden, Aker Brygge og Akershus festning. Leietakere er blant andre Assuranceforeningen Skuld, Kredinor, Bloomberg, arkitektene Narud Stokke Wiig, og også den nye restauranten Vapiano.
Biskop Gunnerus gate 14 (Posthuset)Ligger nærmest Norges desidert største knutepunkt, Oslo. Norges mest sentrale kontorbygg og scorer dermed toppkarakter på den såkalte mikrobeliggenheten. Leienivåer langt over 3000 kroner kvadratmeteren i toppetasjene. Skal muligens oppgraderes for 500-600 millioner kroner. Aftenposten fraflytter om ikke så lenge rundt 15 000 kvadratmeter i bygget.
Kronprinsesse Märthas plass 1 Forretningsbygg som er bygget så langt tilbake som i 1940, med fasade tegnet av Arnstein Arneberg og Magnus Poulsson. Ikke den aller høyeste standarden og kan virke noe gammelt innvendig, men ifølge DTZ har bygget kanskje Oslos beste beliggenhet. Sydvendt og med sjøutsikt, kort vei til Na-tionaltheatret stasjon. På grunn av den attraktive beliggenheten er det aldri ledige lokaler i bygget. Største leietaker er advokatfirmaet Wikborg & Rein, som har holdt til i Kronprinsesse Märthas plass i en “mannsalder”.
Illustrasjon av Stranden 1 (Ghilardi + Helsten og Space Group)
