Massive rentetap hindrer salg

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Newsec advarte i fjor høst mot at det kunne bli massive eiendomssalg i 2015 og trangt i døren fremover. Eiendomsfondene skal ifølge Newsec selge eiendommer for 20 milliarder kroner de nærmeste årene, men fondene har inngått tiårige rentesikringsavtaler.

Som følge av rentefall har disse avtalene en stor negativ verdi, som ved realisering nå ville påføre fondene store tap. Eiendomsfondene må derfor sitte med renteavtalene til forfall eller til rentenivået har steget.

– Store negative verdierFortin AS, som ledes av Knut Styrvold (se foto) skriver i rapporten for første kvartal i år (per 1. mars) til DnB NOR Eiendomsinvest I ASA at rentene har falt vesentlig og er på et historisk bunnivå. Det har medført at selskapets fastrenteavtaler har store negative verdier, som vanskeligjør salg av enkelteiendommer før rentesikringene har løpt ut.

Ved et salg vil en vesentlig del av kapitalen som frigjøres benyttes til å løse opp rentesikringen. I løpet av andre halvår i fjor falt både norske og svenske lange renter. Det medførte at verdien av rentesikringene til fondet (selskapet) falt med ca. 113 millioner kroner, som tilsvarer 2,7 kroner per aksje. Negativ verdi av rentesikringene utgjør hele 25,9 kroner per aksje.

Fortin skriver i rapporten at de negative verdiene av rentesikringsavtalene, kombinert med et norsk eiendomsmarked der det er risiko for at mange eiendomsfond og tilsvarende strukturer har planer om å selge eiendommer på omtrent samme tidspunkt.

Flere salgsmuligheterFortin vil derfor “vurdere et bredere sett av mulige måter å avhende eiendomsporteføljen innenfor det angitte tidsperspektiv for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA”. Styret skal nå bruke 2013 til å vurdere de ulike strategiske valgmulighetene for dette.

Fortin solgte likevel to store og attraktive eiendommer i løpet av 2012 til det de betegner som gode priser. Disse salgene tilførte betydelig likviditet som gjør det mulig å utvikle andre eiendommer og klargjøre disse for senere salg.

Tiltakene gjennom 2012 gjorde det også mulig å restrukturere investeringene i Sverige. Selskapet eier etter dette i overkant av 78 prosent av SveaReal AS, og alle eiendommene i Sverige eies nå gjennom SveaReal. Målet er å gjøre aksjeposten i dette selskapet attraktiv og salgbar i løpet av to til tre år, enten ved salg av hele eller deler av selskapet, fusjon eller børsnotering.

Tre byerI Norge vil Fortin fortsette å konsentrere porteføljen til Oslo, Stavanger og Trondheim, og da hovedsakelig kontoreiendommer og noe handel for å balansere porteføljen. Målet er å etablere en attraktiv portefølje og skape grunnlag for en salgbar investering.

Eiendomsporteføljen til Fortin AS, inkludert eierandeler i deleide datterselskap, var ved utgangen av 2012 verdsatt til 9592 millioner kroner, justert for skatteposisjoner. Dette er ca. 236 millioner lavere enn ved forrige verdivurdering, justert for salg og fusjonen med SveaReal. Det er i hovedsak verdien av de svenske eiendommene som har falt.

Verdijustert egenkapital – VEK – eksklusive transaksjonskostnader har imidlertid steget fra 39,7 ved utgangen av 2012 til 45,1 per 1. mars i år. Det skyldes endringer i verdi av rentesikringer og en styrket svensk krone. Ved halvårsskiftet i 2007 var VEK i fondet 107,5, mens VEK var nede i 31,75 høsten 2009.