Kjøper til 6 prosent

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Fredag ble det kjent at Sektor-eierne Joh. Johansson, Petter A. Stordalen og Niam blar opp ca. 1,75 milliarder kroner for de fire kjøpesentrene Buskerud Storsenter og Krokstad Senter utenfor Drammen, Magasinet Drammen og Down Town i Porsgrunn. Sektor overtar også forvaltningsansvaret for blant annet City Syd utenfor Trondheim.

Dermed ble det følelser med i bildet, i og med at Porsgrunns-gutten Stordalen nå tar over Down Town (se foto) i hjembyen, samt City Syd utenfor Trondheim. Dette er senteret han som 24-åring ble leder for i 1987. Sektor Holding har nå 25 prosent av kjøpesentrene på topp 100-listen over landets største kjøpesentre.

Åpent vindu– Det har vært svært få transaksjoner i kjøpesentermarkedet de seneste ti årene, men det var et vindu som åpnet seg. Anders Berggren i Storebrand valgte å beholde indrefileten i porteføljen selv. Vi har kjøpt ytrefileten, som vi skal foredle til indrefilet, symboliserte Stordalen på fredagens pressekonferanse om hva de hadde kjøpt.

Stordalens vindu begynte med oppkjøpet av Sektor Gruppen i fjor høst for 7,3 milliarder kroner,  fortsatte med kjøp av tre kjøpesentre fra DNB for 2,2 milliarder, og nå fire sentre fra Storebrand for om lag 1,75 milliarder kroner.

– Vi tror dette vinduet vil lukkes igjen og har hentet inn over 3 milliarder kroner i “cash”. Størrelse teller i dette markedet, det er viktig for oss å ha en ikke ubetydelig markedsposisjon. Vi er nå en god nummer to, det er et godt stykke ned til Steen & Strøm på tredjeplass, sa Stordalen på pressekonferansen.

Strakk segDirekteavkastningen – yielden – er alltid sentral ved store transaksjoner, men ikke lett å regne ut. Skattemessige forhold og andre forhold er som vanlig med på å komplisere slike regnestykker. Denne transaksjonen skjer gjennom å kjøpe de underliggende selskapene.

– Anders Berggren vil sikkert si at de solgte til under 6 prosent, jeg vil kunne si rett over 6 prosent, og begge har rett. Men skriver du rundt 6 prosent, er det ganske riktig. Når du har ordentlig lyst på noe, er du villig til å strekke deg langt, og det føler jeg at vi gjorde, svarer Stordalen på NEnyheters spørsmål om hva direkteavkastningen var.

Men årlige leieinntekter fra de kjøpte sentrene ligger på 135 millioner kroner. Trekker vi skjønnsmessig fra 10-11 prosent i eierkostnader, havner vi på en høyere direkteavkastning, gitt rundt 1,75 milliarder i transaksjonssum. Men regnestykket er altså ikke så enkelt, transaksjonen omfatter blant annet noen mindre eiendommer tilknyttet Down Town.

Kabalen gikk oppStorebrand var i høst ute med fire sentre, Magasinet i Drammen, Down Town i Porsgrunn, Moss Amfi og Sandens i Kristiansand. Så ble denne porteføljen trukket fra markedet, mens Buskerud Storsenter og Krogstad Storsenter ble hektet på senere på høsten. Over jul har Storebrand derfor jobbet med å selge seks kjøpesentre.

Olav Thon og Reitan Eiendom har nå kjøpt tre av disse sentrene, inklusive Mosseporten. Porteføljesammensetningen ble altså endret underveis.

– Vi opplevde også en interesse for Mosseporten, som ikke var med i planene i fjor sommer. Mosseporten ble et element i totalpakken for å løse hele transaksjonen, sier Anders Berggren til NEnyheter, på spørsmålet om hvorfor delingen ble som den ble.