Tvenges spekulasjonskupp

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Fram Management, med Torstein Tvenge og barna Magnus og Marianne i spissen, satte i gang et risikoprosjekt da de i januar 2010 bestemte seg for å føre opp et 20 000 kvadratmeterstort bygg på Karenslyst allé på Skøyen.

Beste tomtenIngen leiekontrakter var signert, men Torstein Tvenge var optimist:– Vi bebygger den siste, og kanskje beste, tomten på Skøyen, og vi etablerer et eget marked for matråvarer – en basar med så høy kvalitet at byens beste kokker kjøper sine råvarer her, sa Tvenge til Dagens Næringsliv den gangen.

Byggekostnadene var moderate, entreprisekostnaden ikke mer enn 14 000 kroner kvadratmeteren. For et drøyt år siden var 70 prosent av lokalene leid ut, mens et selskap som Norske Skog skal leie rundt 1300 kvadratmeter totalt i nybygget. Drøyt tre år etter er bygget fullt leid ut, de siste leietakerne er på plass 1. juni i år.

Leieprisene er høye i Karenslyst allé 49-53, de ligger på topp Skøyen-nivå. NEnyheter har grunn til å tro at gjennomsnittlig kvadratmeterleie i bygget ligger på noe over 3000 kroner kvadratmeteren, inklusive handelsarealene. Men kontorleiene ligger ikke langt unna.

Over 60 mill.Det betyr at Fram Management mottar en del over 60 millioner kroner i året i brutto leieinntekter. Netto leieinntekter etter eierkostnader ligger trolig på rett over 60 millioner. Men forutsetter vi for enkelhets skyld 60 millioner kroner i netto leieinntekter og et netto direkteavkastningskrav på 5,5 prosent, snakker vi om en salgsverdi på 1090 millioner kroner.

Med en nettoyield på 5,75 prosent blir indikativ utsalgsverdi 1040 millioner. Da Fram Management i desember 2011 kjøpte Sjølyst Arken for 1 milliard, var nettoyielden 5,8 prosent. Yielden blir neppe høyere her, snarere tvert imot.

En salgssum i nærheten av 1050 millioner kroner tilsvarer en kvadratmeterverdi på 52 000-54 000 kroner. Fram har også hatt innredningskostnader. For noen av lokalene er det gjort spesialtilpasninger, mens bygget gjennomgående har en høy standard.

550 mill.NEnyheter vurderer disse kostnadene til 4000-5000 kroner kvadratmeteren. Da gjenstår tomtekostnadene, som slett ikke er avskrekkende. Etter det NEnyheter har grunn til å tro, er noe over 6000 kroner kvadratmeteren ikke langt unna sannheten.

Det betyr at totale utbyggingskostnader før finanskostnader ligger i området 24 000-25 000 kroner kvadratmeteren. Fortjenesten før finanskostnader ved en salgssum i området 1050 millioner kroner, blir dermed 27 000-28 000 kroner kvadratmeteren. Det tilsvarer rundt 550 millioner kroner, gitt ovennevnte forutsetninger.

Det er ikke galt for et bygg som ved byggestart ikke hadde en eneste leietaker.