Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
NæringsEiendom har ved hjelp av bransjeeksperter gått gjennom de beste kjøpene av store kontoreiendommer, som har hatt påfølgende stor verdiutvikling. Kriteriene er kjøpesummen, rehabiliteringskostnader, og salgssummen eller antatt salgsverdi. Byggene behøver altså ikke være solgt for å bli vurdert. Naturlig nok ligger disse kontorbyggene i Oslo, og de aktuelle kandidatene er fra nyere tid. Ingen av dem NæringsEiendom har snakket med, kan komme på kjøp i tidligere tider som kan sammenliknes med dagens kandidater. I absolutte verdier er naturlig nok de høyeste salgsprisene oppnådd på 2000-tallet.
Og vinneren er ifølge ekspertene NæringsEiendom har snakket med Indekshuset på Solli plass, som Lars Windfeldt sammen med Höegh Eiendom kjøpte fra Hydros pensjonskasse for ti år siden. Steinsvik-familien kjøpte så høsten 2011 halvparten av bygget til en sum som priser hele eiendommen til rundt 1250 millioner kroner.
Lusne 200 mill.– Jeg har ikke sett noen tall som tyder på noe annet enn Indeksbygget. Vi betalte 200 millioner kroner for bygget i 2003 og pusset det opp for 320 millioner kroner, hvorav ca. 15 000 kroner kvadratmeteren i kontoroppgraderinger. I tillegg brukte vi 20 millioner kroner på inngangspartiet, sier Lars Windfeldt i Winta Eiendom, et selskap han eier blant annet sammen med Canica (Stein Erik Hagen). Windfeldt var helt sentral i kjøpet og utviklingen av Indekshuset.
Med totalt 540 millioner kroner i kjøps- og utviklingskostnader for Indekshuset, gir det en fortjeneste på hele 700 millioner kroner, regnet av byggets totale verdi.Andre eksperter peker også ut Indekshuset som det beste «klippet», sammen med Pecunias tre prestisjeeiendommer i Vika (se egen sak).
Rett etter kjøpet inngikk Lars Windfeldt og Höegh Eiendom korte leiekontrakter ned mot 700 kroner kvadratmeteren i Indekshuset, med ensidig rett til tremåneders oppsigelse. Det gjaldt å kunne handle raskt hvis de skulle igangsette rehabilitering. Denne rehabiliteringen startet i 2006, da leiemarkedet var i kraftig bedring.
– Indekshuset ble kjøpt til 6500 kroner kvadratmeteren, og det handlet om å løfte brutto leieinntekter opp på et høyt nivå ved en totalrehabilitering. I Indekshuset er disse inntektene løftet fra 0 til over 75 millioner kroner, sier Windfeldt. Toppleien – bokstavelig talt – i bygget i dag er på hele 3500 kroner kvadratmeteren.
For å kunne gjøre slike «klipp», må man treffe syklusene i eiendomsmarkedet: Kjøpe billig, bygge rimelig og inngå lange leiekontrakter når leiemarkedet er tilnærmet på topp.
– Klart viktigstWinta Eiendom har som investeringsfilosofi å utnytte fenomenet med trege, forutsigbare, rytmiske og sykliske bevegelser i leieprisene i Oslos kontormarked, drevet av utviklingen i arealledigheten.
– Kjøpstidspunktet, selve kjøpet, er det klart viktigste du gjør for å treffe i disse syklusene. Dernest må du kjøpe det riktige bygget, som ikke er hausset opp. Du må kjøpe det rette objektet når anledningen byr seg der du ser muligheter for verdistigning. Det er derimot nesten umulig å selge på topp, man kan ikke basere seg på det, sier Lars Windfeldt.
– Konsekvensene av å kjøpe feil er katastrofale, vi kan ikke kjøpe feil. Mitt univers er 20 eiendommer som jeg er interessert i, det er ikke flere. Men riktig navigert i dette markedet, kan investeringene gi høy avkastning med lav risiko, fortsetter han.
Windfeldt sier de er veldig bevisste med å kjøpe i de U-formede bunnformasjonene i leieprissyklusen. Slike bunner har historisk vart i tre år.
– Men kan den jevne menigmann “time” markedet?
– Nei, dette er for de profesjonelle i markedet.
– Hvor sikker er du på at de historiske syklusene i Oslos kontormarked vil gjenta seg igjen?
– Jeg kan ikke være sikker på det, jeg har ingen garanti. Men det har vært sånn de seneste 35 årene, med sykluser på syv til ti år. Hvis det ikke skulle være opp- og nedgangsperioder i dette markedet, måtte det i så fall bli forklart gjennom at ledigheten var konstant. Slik er det ikke.Lars Windfeldt understreker at Winta Eiendoms filosofi er case-basert. Det er ikke som å ha 50 mer eller mindre usynlige eiendommer i en portefølje.
Selektive– Vi er selektive og har få og store eiendommer, der hver enkelt eiendom blir veldig synlig. Kjøper du sent i syklusen, kan du ikke legge til grunn den samme leieprisveksten, og objektene blir erfaringsmessig priset aggressivt. Da må du rett og slett vente til neste syklus, sier han. Byggekostnadene er også viktig for å gjøre de store kuppene. Windfeldt er «aktivt opptatt» av realprisingen av murstein og sement i den lange tidslinjen. Fra 2008 til tidlig 2011 falt byggeprisene med rundt 30 prosent, men deretter har de steget med om lag 40 prosent.
– Blir det vanskeligere fremover å gjøre de store scoopene?
– Egentlig ikke. Det er kommet flere aktører på banen, som boligutviklere, men ikke mange flere konkurrenter. Jo større og mer krevende eiendommene er, desto færre seriøse aktører er det på banen, konstaterer den erfarne eiendomsinvestoren.
– I 2009 var imidlertid markedet etter finanskrisen veldig forskjellig sammenliknet med tidligere nedganger. Det ble tverrstopp, transaksjonsmarkedet sluttet å fungere i halvannet år. Det var ikke en eneste relevant transaksjon å sammenlikne med. Vi gikk inn i et vakuum uten referansepunkter, som gjorde det vanskelig for verdivurdererne. I dette miljøet er det ikke mulig å gjøre de gode kjøpene, fastslår Lars Windfeldt.
Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven
