Ukens Tips: Oppkjøpsfinansiering

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Ved kjøp av eiendom gjennom erverv av aksjene i et SPV-selskap (single purpose-selskap, red.anm.) vil kjøper ofte ha behov for å kunne pantsette SPV-selskapets eiendom, tilsvarende som om eiendommen hadde vært ervervet direkte. I slike tilfeller er det viktig å være klar over aksjeloven § 8-10. Sikkerhetsstillelse i strid med § 8-10 er som hovedregel ugyldig. Dersom en ugyldig sikkerhetsstillelse medfører tap for banken, SPV-selskapet, eller andre vil styret i selskapet kunne bli holdt personlig ansvarlig.

Forbud mot sikkerhetsstillelseEtter aksjeloven § 8-10 kan ikke SPV-selskapet stille midler til rådighet eller yte lån eller stille sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet. Formålet med bestemmelsen er å verne selskapskapitalen og aksjonærinteressene, herunder kreditorinteressen.  Bestemmelsen hindrer ikke at kjøper pantsetter aksjene i SPV-selskapet.

UnntaksmuligheterDet er gitt en generell forskrift om unntak fra aksjeloven § 8-10 (“Unntaksforskriften”) som gjelder for mange eiendomstransaksjoner. Det oppstilles vilkår om at SPV-selskapet må være et “eiendomsselskap”, begrensninger hva gjelder kreditorer, ansatte, krav til eierskap (kun én kjøper) m.m. Det kan også søkes dispensasjon fra Nærings- og Handelsdepartementet (“NH”).

RefinansieringOrdlyden rammer ikke refinansiering av SPV-selskapets egen gjeld. Refinansiering av kjøperselskapets gjeld kan rammes.

Pant i eiendomUnntaksforskriften gir hjemmel for etablering av pant i “fast eiendom” tilhørende SPV-selskapet. Sikkerhet i andre eiendeler tilhørende SPV-selskapet enn fast eiendom faller utenfor Unntaksforskriften. EiendomsselskapEt sentralt vilkår i Unntaksforskriften er at SPV-selskapet må være et “eiendomsselskap”, dvs. et selskap hvis virksomhet “utelukkende” består i å eie fast eiendom og “drift” av denne.

DriftsvilkåretVed erverv av SPV-selskap som har bygg under oppføring (typisk forward-transaksjon), vil Unntaksforskriftens vilkår normalt ikke være oppfylt, ettersom SPV-selskapet i følge NH ikke har “drift” av eiendom. Dersom SPV-selskapet kun eier en tomt, vil det være avgjørende om det er “drift” av denne. Dette vil kunne være oppfylt for utleie av skogbrukseiendom og festetomter, men ikke tomter hvor det skal oppføres bygg.

EiendomsutviklingI to nye vedtak fra november 2012 har NH foretatt noen presiseringer som det er viktig å være kjent med. Dersom SPV-selskapet har fremtidige planer om konvertering, større rehabiliteringer eller riving og gjenoppføring av ny bygningsmasse, kan dette medføre at SPV-selskapet ikke lenger er å anse som et eiendomsselskap, ettersom selskapet da ikke har virksomhet som “utelukkende” er knyttet til”drift” av fast eiendom. Tilsynelatende kan det være nok at SPV-selskapet har konkrete planer om eiendomsutvikling, selv om dette først igangsettes flere år etter aksjeovertakelse. 

DispensasjonI de tilfeller som faller utenfor Unntaksforskriften kan det søkes om dispensasjon. Dispensasjon har vært gitt i enkelte eiendomsutviklingsprosjekter og forwardprosjekter. Det er imidlertid gitt avslag til selskap som har søkt om å få stille som simpel kausjonist og selskap som vil stille påkravsgaranti. Dispensasjonssøknad tar ca p.t. ca to måneder.

Andeler i ansvarlige selskaper (KS, ANS og DA)Selskapsloven inneholder også begrensninger tilknyttet oppkjøpsfinansiering, og det foreligger ingen unntaksforskrift. Dispensasjonssøknad vil ofte være nødvendig ved erverv av KS-andeler.

———————

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co. Om artikkelforfatterne:

Line Ravlo-Losvik er doctor juris og partner ved Wikborg Reins Oslo-kontor. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Gøran Mjelde Aarvik er senioradvokat ved Wikborg Reins Bergens-kontor og tilknyttet firmaets Næringseiendomsteam.

Andreas Kildal er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor og er tilknyttet firmaets fagområde for skatt og Næringseiendomsteamet.

Tidligere Ukens Tips:

14. jan: Når gjelder Husleieloven

7. jan: Rettsvern

17. des: Dokumentsavgiftsfrie fusjoner

10. des: Fredete eiendommer

3. des: Framleie

26. nov: Tomme lokaler og mva