Ukens Tips: Når gjelder husleieloven?
Hvorvidt en avtale om bruksrett til bolig/lokaler er en "leiekontrakt" i husleielovens forstand, kan by på tvil.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Grensegangen kan blant annet ha betydning for om husleielovens ufravikelige bestemmelser kommer til anvendelse.
Følgende kumulative vilkår må være oppfylt for at loven kommer til anvendelse, jf. husll. § 1-1:
Husrom: Det må være snakk om leie av “husrom”, noe som innebærer at leieobjektet, uansett om man leier hele eller deler av det, må ha varig tilknytning til en fast eiendom, samt ha vegger og tak. Husleieloven kommer ikke til anvendelse på leie av kun deler på en bygning, f. eks. areal for montering av antenner, reklameskilt, postkasser, mv.
Bruksrett: Det må dreie seg om en “bruksrett”. Eksempelvis forvaringsavtaler faller utenfor. Med forvaringsavtaler menes at en person overlater formuesgoder i en annen persons forvaring, slik at den andre personen påtar seg å sørge for at formuesgodene ikke tar skade, stjeles, osv. Vanlig lagerleie, der leietakeren selv tar risikoen for oppbevaringen, vil imidlertid omfattes av husleieloven. Sentralt i vurderingen er om retten til selve husrommet er det vesentlige elementet i avtalen.
Vederlag: Leien må være “mot vederlag”, slik at vederlagsfri leie faller utenfor loven. Vederlaget kan gå ut på annet enn penger, men det må knytte seg opp mot selve leien av husrommet. Dersom leietaker kun betaler egne kostnader til elektrisitet mv., er vilkåret ikke oppfylt. Altså vil det kunne oppstå situasjoner hvor man må foreta en konkret vurdering av hva leietakers vederlag er betaling for. Merk at leiefritak i f. eks. oppstartsfasen av leieforholdet ikke anses som vederlagsfri leie.
Avtale: Leieforholdet må basere seg på “avtale”, noe som innebærer at bruksretter basert på ekspropriasjon, testament mv. faller utenfor lovens anvendelsesområde. Det må imidlertid antas at husleieloven i stor utstrekning kan få analogisk anvendelse på slike leie-/bruksforhold.
Leiekontrakten må ikke falle inn under unntakene i husleieloven § 1-1 fjerde ledd, som unntar leie av rom i hoteller, pensjonater mv., samt utleie til ferie- og fritidsbruk.
Delvis oppfyllelse av vilkårene
I enkelte tilfeller vil vilkårene kun være delvis oppfylt. Dette gjelder spesielt der leietaker leier både husrom og parkeringsplasser (enten innendørs eller utendørs), takplass for montering av basestasjon eller flaggstang mv. For disse tilfellene må man vurdere hvorvidt leien av husrommet er det vesentlige i avtaleforholdet, herunder om dette er hovedformålet med avtalen. Hvis ja, får husleieloven anvendelse på hele avtalen, også leien av andre arealer enn “husrommet”.
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.
Line Ravlo-Losvik er doctor juris og partner ved Wikborg Reins Oslo-kontor. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.
Trude Gran er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor. Hun er tilknyttet firmaets fagområde for næringseiendom. Hun arbeider særlig med næringseiendom, herunder transaksjoner, næringsleieforhold og generelle kontraktsrettslige spørsmål.
