Ukens Tips: Rettsvern

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

De fleste er kjent med at manglende rettsvern gir tidligere eieres konkursbo adgang til å beslaglegge eiendommen, men alle er ikke like kjent med hvilke transaksjoner som rent faktisk gir rettsvern. Et såkalt hjemmelsselskap som ikke eier eiendommen, har ingen beskyttelse mot slikt konkursbeslag. Tinglysingslovens utgangspunktFor at en rett stiftet ved avtale skal kunne stå seg overfor konkurs slår Tingl.§ 23 fast at rettsstiftelsen må være innført i dagboken senest dagen før konkursåpningen.Ulike eiendomserverv som har rettsvernNår noen har ervervet en eiendom (“rettsstiftelse”) ved avtale, og fått skjøtet dagbokført, så er rettsstiftelsen innført i dagboken. Slik innføring gir rettsvern, men som betaling for slikt rettsvern påløper dokumentavgift. Dersom noen erverver en eiendom (“rettsstiftelse”) via fusjon eller fisjon, og har fått skjøte dagbokført, så nyter rettsstiftelsen også rettsvern, men uten at dokumentavgift påløper.

Fusjoner og fisjoner som ikke gir rettsvern I mange tilfeller skjer det ikke erverv av eiendom ved fusjonen eller fisjonen – typisk i de såkalte hjemmelsselskapssituasjonene. Det skjer da ingen “rettsstiftelse” og rettsvernet forblir uendret i tråd med situasjonen forut for fisjonen/fusjonen. Dersom det overtakende selskapet var eier før fisjonen/fusjonen, skjer det ingen rettsstiftelse ved fusjonen/fisjonen. Dersom det overtakende selskap ikke var eier før fisjonen/fusjonen (men hjemmelshaver), skjer det for så vidt en rettsstiftelse ved fisjonen/fusjonen. Denne rettsstiftelsen blir i utgangspunktet ikke tinglyst, ettersom det overtakende selskap allerede er hjemmelshaver. Dersom det benyttes et skjøte i forbindelse med slikt erverv, og dette blir tinglyst, så er lovens vilkår oppfylt, men det kan tenkes at en slik tinglysing vil bli belagt med dokumentavgift. Rettstilstanden er noe uklar hva gjelder disse situasjonene.

NavneendringDersom noen melder fra om en ren navneendring, for eksempel at AS Næringsbygg endrer navn til AS Forretningsbygg, så gir ikke dette uttrykk for en rettsstiftelse, og selv om slik navneendring skal tinglyses, så medfører ikke det rettsvern for rettsstiftelser som ikke selv er tinglyst. Det utløser heller ikke dokumentavgift eller fare for konkursbeslag.

OppryddingEr det egentlig mulig å oppnå rettsvern i en feil strukturert portefølje uten å betale dokumentavgift? Ja – en trekantfusjon hvor et nytt selskap er overtakende selskap vil gi rettsvern, og dersom det først gjennomføres en fusjon (samle hjemmel og eiendom), og deretter en ny fusjon eller fisjon (hvorved eiendommen skifter eier og hjemmelshaver), så vil rettsvern kunne oppnås til og med dokumentavgiftsfritt.

————————

Ukens Tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co. 

Om artikkelforfatterne:

Line Ravlo-Losvik er doctor juris og partner ved Wikborg Reins Oslo-kontor. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Leif Petter Madsen er partner ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets næringseiendomsteam.

Tidligere Ukens Tips:

17. desember: Dokumentavgiftsfrie fusjoner

10. desember: Fredete eiendommer

3. desember: Framleie

26. november: Tomme lokaler og mva