Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Yielden – direkteavkastningskravet – står helt sentralt i verdsettelse av eiendommer. Det mest brukte yieldbegrepet er netto yield, altså leieinntekter fratrukket eierkostnadene, som kan være vanskelig å anslå. Jo lavere yield, desto i utgangspunktet høyere verdianslag for eiendommen, gitt andre forhold like.
Tallene i tabellen under baseres på Newsecs anslag per desember for netto direkteavkastningskrav i de ulike segmentene, gjengitt i den seneste markedsrapporten til Ness, Risan & Partners. Det er det såkalte Newsec Quality Board som har gitt veiledende yieldnivåer for verdivurderingen for fjerde kvartal 2012.
Individuelle forholdSelv om det er en klar sammenheng mellom område/segment og yield, vil hver eiendom vil være gjenstand for individuelle vurderinger av beliggenhet, leiekontraktenes lengde og kvalitet.
Ikke overraskende har eiendommer i Oslos prestisjeområdet det laveste avkastningskravet i kontorsegmentet. I CBD – altså Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen – vurderer Newsecs skarpe hoder avkastningskravet til å ligge på 5,25 prosent for de aller beste eiendommene (prime) og opp til 6 prosent.
Det vil si at eiendommer med netto årlige leieinntekter på 10 millioner kroner verdsettes til henholdsvis 190 millioner kroner og 167 millioner, gitt intervallgrensene. Hemsen-gården i Vika til Pecunia Eiendom (se foto) er en eiendom som høyst sannsynlig vil tilfredsstille 5,25 prosent i avkastningskrav.
1,1 mrd.Med ca. 57 millioner i årlige netto leieinntekter i 2012 snakker vi da om en verdi på nærmere 1,1 milliarder kroner for den 15 000 kvadratmeterstore gården i Haakon VIIs gate 5.
De beste eiendommene ellers i Oslo sentrum, som Barcode-rekken i Bjørvika, mener Newsec kan forsvare en nettoyield ned mot 5,5 prosent. Det samme er tilfelle for topp kontoreiendommer på Skøyen. Intervallet i disse to områdene er imidlertid større enn i CBD, de mindre attraktive eiendommene verdsettes opp mot et krav på 6,75 prosent.
Vi ser ellers av tabellen at kontoreiendommer i Oslo nord og sør har det høyeste avkastningskravet i Oslo-regionen, mens de beste eiendommene i de tre store regionbyene forsvarer en nettoyield på 6 prosent. Tradisjonelt ligger den såkalte prime yield i Bergen, Stavanger og Trondheim et snaut prosentpoeng over CBD-området.
Mindre volatiltLavest avkastningskrav blant segmentene har likevel parkeringshus og boligeiendommer, med 4,75 prosent. Det gjenspeiler blant annet større sikkerhet for kontantstrømmer og mindre konjunkturavhengighet sammenliknet med kontormarkedet.
De beste handelseiendommene i Oslo har en yield ned mot 5 prosent, som var tilfelle da Søylen Eiendom og Schage Eiendom i fjor sommer kjøpte Steen & Strøm Magasin.
Sektor Holdings nylige kjøp av tre kjøpesentre skjedde til en nettoyield ut fra dagens leieinntekter til ca. 5,9 prosent, og rundt 6,3 prosent hvis man tar hensyn til utviklingspotensialet fra 2014/2015.
Yielder per 4. kv.Segment Lav HøyOslo CBD5,25%6,00%Oslo sentrum5,50%6,75%Skøyen5,50%6,75%Lysaker6,25%7,75%Oslo vest6,50%7,75%Oslo sør7,00%8,50%Oslo nord7,25%9,00%Stavanger sentralt6,00%7,50%Bergen sentralt6,00%7,50%Trondheim sentralt6,00%7,75%Topp handel5,00%6,00%Topp logistikk6,75%7,50%Topp hotell6,00%7,00%Bolig4,75%6,00%Parkering4,75%6,25%
Kilde: Newsec
