Overgår Lysaker

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det skriver Newsec i en markedskommentar i desemberrapporten til Ness, Risan & Partners. Newsec baserer konklusjonene på data fra Eiendomsverdi Næring. Det er den fallende ledigheten i indre by samt økt den økte ledigheten på Lysaker, som fører til de store prisforskjellene i forhold til historisk prising. Spørsmålet er om dette vil vare fremover.

Leieprisene i indre by har skutt fart det seneste året og er langt over egen trend. Newsec skriver imidlertid at tallene hittil i andre halvår er tendensen noe avtakende for indre by og motsatt for Lysaker. Toppnivåene på Lysaker ligger nå på 2100-2200 kroner kvadratmeteren i året.

Leieprisene for 2012 i sentrum er på nivå med trenden for Lysaker. Newsec begrunner utviklingen med resultatet av 22. juli, samt at sentrum generelt har fått et løft det seneste året.

AvmatningLeieprisene i Vika-Aker Brygge-området går fortsatt godt, 2012 sett under ett. Det er imidlertid en avmatning i andre halvår i 2012. Leieprisene på Skøyen og Bryn-Helsfyr stiger, mens Nydalen faller svakt på årlige tall, selv om det ser noe bedre ut i andre halvår.

Newsec venter en svakt fallende ledighet fremover. Den store tilførselen av nye arealer utliknes av økende konvertering av kontorarealer til bolig og annet bruk. Newsec vet nå om ca. 70 000 kvadratmeter som skal konverteres fra kontor til bolig og hotell i 2013, blant annet er lokalene etter Nordea på Majorstuen inkludert.

Dette fører til en total effekt som utlikner de 180 000 kvadratmeterne med arealer som ferdigstilles i 2013. Det som kan føre til en økt ledighet, er enten en svært lav absorpsjon i 2013 og 2014, men det har Newsec liten tro på. Det er mer sannsynlig at flere nybygg løftes ut i markedet i 2015.

Nedjustert anslagNewsec har gjort nye ledighetsanslag for Oslo-regionen, og kontorledigheten har steget noe det seneste kvartalet, fra 7,3 prosent i tredje kvartal til 7,8 prosent nå i fjerde kvartal. Prognosen i andre kvartal tilsa en svak økning i ledigheten mot 8 prosent ved utgangen av 2012. Denne prognosen har Newsec nå nedjustert.

Oslo sentrum klarer seg igjen meget godt, med lav ledighet, og Newsec venter at fremtidig ledig kapasitet absorberes fortløpende. Skøyen har relativt høy ledighet, men denne er differensiert mellom gamle og nye bygg. Lysaker har ligget stabilt med en ledighetsprosent rundt 15-16 prosent de seneste kvartalene. Ledigheten vil imidlertid øke, ettersom flere lokaler blir ledige i markedet.

Høyt på Bryn-HelsfyrPå Bryn-Helsfyr er ledighetstrenden stigende, og Newsec regner også her med høy arealledighet fremover, på grunn av store lokaler som ledigstilles. Oslo ytre øst har nå høyest kontorledighet i hovedstaden med en ledighetsrate over 16 prosent. Dette bildet kan imidlertid fort endre seg, fordi flere bygg kan være aktuelle for boligkonvertering.

I Nydalen faller ledigheten mest, store kontrakter er signert de seneste kvartalene. Det er også forventninger om et lite tilbud av større arealer til leie i de neste kvartalene, som gjør at fremtidsutsiktene er positive. Newsec holdt for to måneder siden fortsatt på et tosifret ledighetsnivå i Nydalen.