– Jeg er blitt mer skeptisk

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Ikke alle er like store optimister på til prisingen av næringseiendom fremover. Eindride Stien (se foto) var hanket inn som foredragsholder til NE Kunnskaps seminar om næringsfinansiering torsdag.

Stien, som er ansvarlig for rente- og valutasiden i Swedbank First Securities, skulle snakke om kvalitetsobligasjoner (investment grade) og eiendomsfinansiering. Han er altså mannen bak sitatet i ingressen.

Kun et fåtallInvestment grade-obligasjoner har ratingen BBB- og bedre. Den ratingen er det ikke mange norske eiendomsselskaper som kan oppnå hvis de vil rate seg. Da snakker vi om helstatlige Entra Eiendom og Olav Thon, som prises med et marginpåslag på 1,50 prosentpoeng for femårige obligasjonslån.

Obligasjonsmarkedet er pekt ut som finansieringsformen som skal overta for restriktive banker. Norske eiendomsselskaper som vil finansiere seg i obligasjonsmarkedet, kan derimot vente prisingen som “speculative grade”, med andre ord “high yield”, som har langt høyere risiko. Marginpåslaget stiger eksplosivt, desto dårligere ratingen er.

350 punkter– Man tror at mye av det som skjer i næringseiendomsmarkedet vil skje i high yield-markedet. Næringseiendom må tiltrekke seg de pengene som ellers går i dette markedet. Vi snakker om kredittmarginer på kanskje 350 basispunkter og oppover. Jeg vil være litt forsiktig med å tro at obligasjonsmarkedet skal være en kilde til billigere penger enn i bankene, advarte Stien på seminaret.

Et typisk eiendomslån i bankene prises nå med lånemarginer på 250-300 basispunkter, altså 2,50-3 prosentpoeng, i påslag over byttelånsrentene (swaprentene). En lånemargin på 350 punkter vil i praksis bety lånekostnader på 6-tallet. Da nærmer vi oss faretruende nivået for direkteavkastningen (yielden) i porteføljene og risikoen for et såkalt negativt yieldgap.

Eindride Stien er ikke blitt mer positiv til eiendomsmarkedet den seneste tiden, tvert imot.

Skummelt– Jeg er blitt litt mer skeptisk ut fra hva jeg ser på finansieringssiden og egenkapitalmarkedet. Finansieringssiden i seg selv ser skummel ut. Jeg har jobbet mye med næringseiendom de seneste månedene, og egentlig er jeg blitt mer negativ. Kravet om høyere egenkapitalandel og økte kredittmarginer er ikke positivt for prisingen av næringseiendom, sa obligasjonsmannen.

Når det gjelder utenlandske investorene, er de ifølge Eindride Stien mer interessert i norsk infrastruktur enn norsk næringseiendom. Investorene er også i stigende grad opptatt av diversifisering, “de har fått nok av kjøpesentre”.

– Men det er generelt flere investorer som ser på kombinasjonseiendommer, de har ikke dette i porteføljen fra tidligere, sa Stien.