For dårlig kundelønnsomhet

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

For bankene handler det nemlig om kundelønnsomhet når de skal prise eiendomslån. Generelt øker kundelønnsomheten når kundene kjøper flere produkter, men eiendomsselskaper har i praksis bare lånebehov. Innskuddene er ofte minimale, og noen betalinger i ny og ned bidrar heller ikke mye.

Bankene har fått økte innlånskostnader, billige gamle lån må refinansieres med nye og dyrere lån. Samtidig stiller bankene økte krav til kundelønnsomhet. Budskapet er derfor klart:

Må øke marginene– Eiendomsselskapene er ikke de største kjøperne av andre produkter. Økte inntekter må tas ved å øke marginene, sa banksjef Thomas Due (foto) i Nordea på et seminar i regi av NE kunnskap i Oslo onsdag. Due er ansvarlig for eiendomssegmentet i Nordea Norge.

Budskapet er nok en gang at bankene må ha mer kapital enn tidligere for å kunne låne ut penger.  Egenkapitalandelen i bankene må opp, og det er strengere krav til likviditetsbeholdningen. I tillegg vekter næringseiendom tungt i balansen for bankene, for tungt mener Due.

– Statistikken viser at vi nesten ikke har tap på næringseiendom. Men kundene er dessverre nødt til å betale mer for produktene, det er ikke til å komme fra, sa Nordeas eiendomsansvarlig. I 2007 var kredittmarginen til den typiske eiendomskunden 0,75 prosentpoeng, nå er den 2,75 prosentpoeng.

Aldri tilbake– Marginene i 2007 var ekstremt lave og kommer aldri tilbake. Det er blitt dyrere å drive bank, fastslo banksjefen.

Låntakere kunne i 2008 binde renten med et utgangspunkt på 5 prosent (swaprentene). Men marginpåslaget har fra 2008 økt fra 1,4 prosentpoeng til 2,75 prosentpoeng, slik at lånekostnadene er gått opp fra 6,4 prosent til 7,75 prosent. Det begynner å merkes for en del eiendomsinvestorer, som får problemer med lønnsomheten i prosjektet.

– Skal leietakeren betale regningen, må investorene akseptere lavere avkastning, eller skal yielden opp, som kan gi lavere verdier? Vi håper leietakerne tar mesteparten av regningen. Egentlig har leieprisene vært utrolig stabile, sa Due.

Ikke over 5 årI tillegg til marginøkningen er løpetiden for banklån blitt kortere.– Det er ikke gitt lån med over 5 års løpetid siden i fjor, det blir for dyrt for bankene. Bankene har dermed en refinansieringsrisiko, med korte lån og lange eiendomsengasjementer, fortalte Due forsamlingen. Signalene er dermed både økte priser på produktene og kortere løpetid for nye lån.

Bankene er dessuten blitt beskyldt for å ha blitt svært restriktive i kredittgivningen, som hemmer transaksjonsomsetningen.

– For nye låntakere er det vanskelig å komme med et stort eiendomsprosjekt. Det er litt synd, fordi det virker hemmende for knoppskytingen i bransjen. Vi har registrert stor avstand mellom kjøper og selger, og at en del ikke får finansiering. Tilbudet er derfor større enn etterspørselen, så prisene kan begynne å falle, medga Thomas Due.