Hyggelig yield bak Slottsparken
Aberdeen Eiendomsfond Norge I har solgt Wergelandsveien 21 til under 6 prosent i nettoavkastning.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Aberdeen-fondene har nettopp offentliggjort tredjekvartalsrapporten for de norske fondene. Her fremkommer det at markedsverdien av eiendomsporteføljen til det ubelånte Norge I-fondet nå er på 5711 millioner kroner.
Verdien er justert for at logistikkeiendommen Kokstaddalen 29 ble solgt per 1. september 2012. Dette var en eiendom med 2000 kvadratmeter lagerlokaler og 875 kvadratmeter kontorlokaler. Salget var ledd i en planlagt porteføljetilpasning.
Ned og oppWergelandsveien 21 (se foto), en kontorvilla mellom Kunstnernes hus og Litteraturhuset, var også ifølge kvartalsrapporten av samme årsak planlagt solgt etter fullført re-utleie og rehabilitering. Eiendommen ble nedskrevet kraftig i 2010, en nedskrivning som ble reversert i fjerde kvartal 2011.
Wergelandsveien 21 har til tider slitt med ledighet, men for ett år siden inngikk Aberdeen en tiårig leiekontrakt for deler av eiendommen, som verdivurdererne bifalt. I tillegg er den altså rehabilitert, og Aberdeen opplyser at medio august i år var majoriteten av arbeidet ferdigstilt.
5,8 prosentI tredje kvartal leide Aberdeen ut 490 kvadratmeter i Wergelandsveien 21 til en årsleie på 1,05 millioner kroner, 2145 kroner kvadratmeteren. Siste areal er derfor utleid, og eiendommen er klar for salg. Wergelandsveien 21 er ifølge kvartalsrapporten avtalt solgt per 1. november 2012 til en yield på ca. 5,8 prosent. Årlige leieinntekter oppgis i rapporten til 7,3 millioner kroner.
Forutsetter vi 6,7 millioner kroner i netto leieinntekter og altså 5,8 prosent i netto direkteavkastning, tilsvarer det en salgssum på 115 millioner kroner. Selv med nettoinntekter på 6,4-6,5 millioner kroner, snakker vi om 110-112 millioner i transaksjonssum.
12 prosent overAberdeen vil selv ikke si noe om salgssummen, men markedsverdien er 12 prosent over siste verdivurdering. Kjøperen av Wergelandsveien 21 er også foreløpig ukjent. Eiendommen er totalt på 2825 kvadratmeter og ble overtatt av Aberdeen 1. mai 2005. En salgssum på 115 millioner kroner betyr en salgsverdi på ca. 40 000 kroner kvadratmeteren.
Gjennomsnittlig kontraktsleie ved kvartalsskiftet var for øvrig 9,3 år, slik at kjøperen får lange gjenværende kontrakter å forholde seg til.
