Ukens Tips: Tomme lokaler og mva

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Justeringsreglene skal sikre at fradragsretten knyttet til en kapitalvare (byggetiltak, oppføring av nybygg, leietakertilpasning mv.) reflekterer kapitalvarens bruk i avgiftspliktig /ikke-avgiftspliktig virksomhet over en tiårsperiode regnet fra ferdigstillelse. Justeringsplikt er plikten til å tilbakebetale (nedjustere) tidligere fradragsført mva. dersom kapitalvaren ikke lenger benyttes i avgiftspliktig virksomhet (typisk: avgiftspliktig leietaker erstattes med en ikke-avgiftspliktig). Tilbakebetaling av mva. man tidligere har fått fradragsført, blir et endelig “tap” for utleier. Justeringsrett er retten til å fradragsføre (oppjustere) ikke tidligere fradragsført mva. dersom kapitalvaren tas i bruk i avgiftspliktig virksomhet (typisk: ikke-avgiftspliktig leietaker erstattes med en avgiftspliktig).  

Justeringsreglene gjelder kun byggetiltak som er ferdigstilt etter 1. januar 2008. Betydningen av tomme lokalerDen avgiftsmessige betydningen av tomme lokaler avhenger av lokalenes bruk på det tidspunkt byggetiltaket ble fullført (første leietaker).

Tomme lokaler anses som en videreføring av bruken på fullføringstidspunktet, og ikke som en videreføring av den siste bruken før lokalene ble stående tomme. Det er således den første leiekontrakten som inngås som er avgjørende for avgiftsmessig behandling av tomme/ledige lokaler som oppstår i leieperioden. Dersom den første leiekontrakten er inngått med fullt ut merverdiavgiftspliktig leietaker, vil dermed ingen ledighetsperioder i tiårsperioden medføre justeringsplikt – uavhengig av hvem som er leietaker underveis. Dersom det flytter inn en ikke-avgiftspliktig leietaker skal det imidlertid skje en forholdsmessig nedjustering (tilbakeføring) fra dette tidspunkt, men altså ikke for den perioden lokalene står tomme. Dersom den første leiekontrakten er inngått med leietaker som ikke driver merverdiavgiftspliktig virksomhet, vil ingen ledighetsperioder i tiårsperioden medføre justeringsrett – selv om lokalene før de ble stående tomme har vært leid ut til avgiftspliktig leietaker.  Fradragsrett for inngående merverdiavgift knyttet til selve leieobjektet i ledighetsperiodenNår leieobjektet blir stående tomt kan det ikke gjøres fradrag for inngående merverdiavgift knyttet til strøm, vedlikeholdskostnader, oppussing mv. for dette lokalet. Så snart lokalene blir utleid til en merverdiavgiftspliktig leietaker, kan det imidlertid foretas en korrigering tilbake i tid av den ikke fradragsførte merverdiavgiften tilsvarende som ved tilbakegående avgiftsoppgjør for kostnader tilknyttet dette lokalet. Tomme lokaler medfører imidlertid uansett en likviditetsulempe. Fradragsrett på felleskostnader i ledighetsperioden Det er svært viktig å være oppmerksom på virkningen de ledige lokalene har for felleskostnadene. Andelen felleskostnader som skulle ha vært dekket av de ledige lokalene, vil normalt utleier selv måtte dekke. I tillegg til dette vil byggets fradragsnøkkel påvirkes negativt, slik at fradragsretten for inngående merverdiavgift på felleskostnader relatert til de ledige lokalene bortfaller. Dette blir en endelig kostnad for utleier.  DD-funn og garantierSom det fremgår er det ved erverv av næringseiendom viktig å undersøke om det foreligger kapitalvarer med latent justeringsplikt/-rett tilknyttet eiendommen, og hva som var mva-status til den første leietakeren etter ferdigstillelse. Dersom kjøper avdekker forhold som nevnt, bør det innhentes garantier fra selger knyttet til korrekt merverdiavgiftsmessig håndtering av leie, felleskostnader, tapt fradragsrett for merverdiavgift og eventuell justeringsplikt.

—————————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.