Kun nytt for Braathen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Adm. direktør Leif Arne Røsnes i Braathen Eiendom mener markedet i 2005 ikke priset forskjellen riktig mellom gamle og moderne bygg. Anslaget for eierkostnadene var i stor grad vurdert likt, Røsnes mener at virkeligheten er en helt annen. Denne erkjennelsen førte til en strategiendring for eiendomsselskapet.

– Vi så på hva vi betalte for driftstjenester i de gamle byggene og fant ut at prisene her hadde steget med hundre prosent fra 1995-2005. I samme periode var det en økning i konsumprisindeksen på 22-23 prosent, mens leienivået i våre eldre bygg var uforandret i samme periode. Konsekvensen er at inntjeningen går ned. Det er et bransjeproblem at leieprisene i eldre bygg ikke har holdt tritt med kostnadsutviklingen, sier Braathen-sjefen, som tar imot NEnyheter i det nye hovedkontoret i Vika.

Drastisk saneringDet enkle spørsmålet Røsnes og eierne stilte seg i 2005, var hvilke bygg de trodde ville øke mest i verdi fremover: Eldre bygg, eller nyere og moderne bygg. Svaret var enkelt, også erkjennelsen av at Braathen Eiendom ikke kan være til stede i alle segmenter.

– 86 prosent av de verdiene vi forvalter i dag, har vi kjøpt etter 2005. I dag eier vi fire kontorbygg, tre logistikkbygg og ett appartementsbygg, og vi har konsentrert beliggenheten. Vi har siden strategiendringen i 2005 gått fra å eie 35 til 8 eiendommer, fra 450 til 60 leietakere. Driftspersonalet er det samme, men vi har doblet brutto eiendomseksponering i denne perioden, sier Røsnes.

Eierkostnadene er høyere i gamle bygg som i nye bygg i absolutte kroner, som gjør det ulønnsomt å sitte med eldre bygg.– Vi gikk fra 30 prosent i eierkostnader i 2005 til 13-14 prosent i dag. 7-8 prosent av leieinntektene i går med til vedlikehold og aktivering. I vår verden tar vi med oss alle kostnader når vi regner eierkostnader og holder ikke det ene eller andre utenom beregningen.

En annen standardNordmenn er opptatt av oppussing og tar ifølge Leif Arne Røsnes med seg de strenge preferansene de har hjemme på jobben. Nordmenn vil ha moderne og nye lokaler. Braathen Eiendom har derfor lansert konseptet “En annen standard”.  2012 er det første året med ny drakt.

– De byggene vi har nå, er moderne profilbygg, og vi markerer det også gjennom servicen. Vi har høy kapasitet på service for vårt driftspersonale og er ekstremt dedikerte mot leietakerne.

– I år er snitteiendommen i porteføljen fra 200, mens i 2005 var snitteiendommen ført opp i 1958. Gjenværende vektet levetid av kontraktene er nå oppe i 9,4 år, mens den økonomiske ledigheten i porteføljen bare utgjør 0,3 prosent. Tidligere var vektet kontraktstid fire-fem år, ledigheten i porteføljen 2-5 prosent, sier Røsnes.

Detaljoppfølging– Hvordan ønsker Braathen Eiendom å fremstå?– Vi har hatt en leveregel om at hver eneste leietaker er viktig og skal følges opp i minste detalj. Det var for krevende med alle de gamle byggene, vår leveregel var blitt truet. Vi har fått en vinn-vinn-situasjon med ny strategi. – Er dere «på kjøper´n»?– Vi ser etter bygg som passer inn i vår portefølje, men vi kommer til å være ekstremt selektive fremover. Jeg får sikkert daglig fire telefonhenvendelser om å kjøpe tilbake bygg vi tidligere har eid, men det er helt uaktuelt, svarer Leif Arne Røsnes. Røsnes sier de også er opptatt av å eie mer miljøvennlige bygg. Haakon VIIs gate 2 har energiklasse C, mens PWC-bygget (se foto) i Bjørvika har fått kritikk på grunn av mye glass, som gir dårlig energiklasse. Dette bygget skal også oppgraderes til et «C-bygg».

– Om tre til fem år er grønne bygg en forutsetning og ikke noe konkurransefortrinn, det er noe man MÅ ha, slår Røsnes fast.