Ekstremt lave eierkostnader

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

IT Fornebu Properties kan komme til å selge Statoils nye hovedkontor før jul.  Akershus Eiendom og samarbeidspartneren Jones Lang LaSalle (JLL) er nå ute i markedet og selger inn prospektet til norske og internasjonale investorer. Høyst sannsynlig blir det flere kjøpere.

Salget skjer gjennom hundre prosent av aksjene i to selskaper (Campus B AS og Campus P2 AS), henholdsvis kontorbygget og parkeringsanlegget (826 parkeringsplasser). Det er i første omgang kontorbygget som skal selges, mens parkeringsanlegget selges senere.

Minimum 15 årAv de 65 500 utleibare arealene i kontorbygget, utgjør 54 800 kvadratmeter kontorarealer, kantine, kjøkken auditorium osv. 12 000 kvadratmeter er tekniske arealer og fellesarealer. Eneleietaker Statoil har tegnet en 15-årig leiekontrakt, som fullt ut indeksreguleres i leieperioden. Statoil har opsjon på ytterligere tre perioder á fem år.

I prospektet fremkommer det at Statoil har ansvaret for innvendige forsikringer og å holde lokalene i god stand, samt stå for de innvendige vedlikeholdsutgiftene. Byggets eier(e) står for det utvendige ansvaret, inklusive driftsansvaret for tak, fasade og vinduer.

Under 2 prosentÅrlige leieinntekter i 2013 er 195,4 millioner kroner, hvorav kontorleien utgjør 174,9 millioner kroner. Driftskostnadene for neste år oppgis til lave 3,4 millioner kroner, altså bare 1,7 prosent av driftsinntektene.

Av dette utgjør ordinære vedlikeholds- og driftskostnader 1,66 millioner kroner, provisjoner til Europark 1,02 millioner kroner, årlige forsikringskostnader 710 000 kroner. Netto driftsinntekter i 2013 blir dermed 192 millioner kroner.  Med andre ord er det minimale forskjeller mellom brutto og netto direkteavkastning, altså brutto og netto yield.

Statoil er en ekstremt attraktiv og sikker leietaker, slik at det i praksis er null kredittrisiko for de nye eierne. Det trekker avkastningskravet ned. Bygget er nytt og trenger ikke oppgradering på mange år. Risikoen er å erstatte Statoil og ekstremt store ledige arealer hvis selskapet ønsker å flytte, men dette ligger altså 15-30 år frem i tid.

Over 3,2 milliarder?Akershus Eiendom vurderer direkteavkastningskravet til de beste kontoreiendommene til 5,25 prosent. Salget av DNBs hovedkontor i Bjørvika i januar i fjor skjedde til en netto yield helt nede på 5,2 prosent, men her satt DNB på alle sider av bordet. Dette er likevel den mest sammenliknbare transaksjonen, selv om Fornebu ikke regnes som en del av prestisjeområdet.

Men en vektet nettoavkastning på 6 prosent for kontor- og parkeringsarealene indikerer en kjøpesum på 3,2 milliarder kroner. Er derimot kjøperne villige til å gå med på 5,75 prosent i første års direkteavkastning, øker salgssummen til 3,34 milliarder kroner. Ved lave 5,5 prosent snakker vi om nesten 3,5 milliarder.

Bare kontorbygget alene vil ha en antatt salgsverdi i området 2,9 milliarder kroner til 3,1 milliarder.

Foto: Flickr.com/Paul Chaffey