– Forhastede konklusjoner

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NEnyheter skrev tirsdag om hvordan norske grunneiere vant frem i menneskerettighetsdomstolen (EMD) mot den norske stat om retten til å øke festeavgiften til fordel for grunneierne. Saken har vakt stor oppmerksomhet, og medievinklingen har vært at grunneiere må få rett til markedsleie ved bortfeste.

– En slik slutning kan man ikke trekke fra avgjørelsen, sier advokat og partner Thorvald Nyquist og advokatfullmektig Camilla Berg (bildet) i Deloitte Advokatfirma.

Ikke konkludert– I motsetning til det som i stor grad har blitt hevdet i mediene etter avgjørelsen, har EMD ikke konkludert med at grunneierne bør få markedsleie ved fornyelse av festeforhold. Dette ser man også av slutningen i avgjørelsen. Grunneierne ble heller ikke tilkjent erstatning for tapt inntekt tilsvarende markedsleie for uutviklet tomt, til sammen over 80 millioner kroner. De har kun fått erstatning for omkostninger ved gjennomføring av saken. Det EMD slår fast, er at selve tomtefestesystemet medfører at det er en ubalanse i forholdet mellom grunneier og fester, og det er denne ubalansen krever EMD at den norske stat retter opp, sier Berg.

De seks grunneiere mente at tomtefestelovens § 33 medførte at den norske stat brøt artikkel 1 i protokoll 1 til Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK).

Grunneierne begrunnet dette med at bestemmelsen gir festere en ubetinget rett til å fornye festekontraktene sine til samme vilkår som det opprinnelige festeforholdet ble inngått på. Festeavgiften kunne bare oppjusteres i henhold til konsumprisindeksen.

Flere sakerI flere av sakene etter at Tomtefesteloven trådte i kraft i 2002, er det blitt vist til artikkel 1 i protokoll 1 til EMK. I denne bestemmelsen heter det at: «Enhver fysisk eller juridisk person har rett til å få nyte sin eiendom i fred.»

– Begge parter beskyttes riktig nok av bestemmelsen. Men tomtefestelovens § 33 hindrer oppjustering av festeavgiften, fester har eksklusiv rådighet til eiendommen, og grunneier heller ikke har adgang til å bringe festeforholdet til en slutt, stilles grunneier svakere, sier Thorvald Nyquist.

– Det som er viktig å understreke, er at den norske stat er gitt et stort spillerom i en slik sak, som også får betydning i vurdering av mulig brudd på artikkel 1 i protokoll 1, supplerer Camilla Berg.

Fire punkterEMD fremhever fire punkter i tomtefestesystemet som særlig problematiske. For det første er festeavgiften vanligvis svært lav, i noen tilfeller lavere enn 0,25 prosent av markedsverdien til tomten.

For det andre viser EMD til at tomtefestelovens § 33 også omfatter festeforhold hvor ikke finansielle vanskeligheter hos fester tilsier at en oppjustering ville være urimelig.

For det tredje har grunneieren ingen adgang til å avslutte avtaleforholdet eller kreve at festeren kjøper tomten. Det er kun festeren som har slike rettigheter. For det fjerde viser EMD at det er festeren som tjener på verdistigningen på tomten ved salg, og ikke grunneieren, som er den faktiske eieren av tomten.

Ikke rettferdig fordelingEMD konkluderer deretter med at det ikke har vært noen rettferdig fordeling av de sosiale og finansielle ulempene. Den fullstendige byrden er plassert ene og alene hos grunneieren.

– Med dette sier EMD at det ikke er den manglende adgangen til å oppjustere festeavgiften til markedsleie som er problematisk. Det er den gjennomgående manglende balansen mellom grunneier og fester som lovgivningen har skapt, sier Nyquist.

EMD fastslår at saken har betydning utover de konkrete grunneierne i saken. Domstolen krever at den norske stat endrer lovgivningen på tomtefesterettens område, slik at det for fremtiden ikke skal foreligge brudd på artikkel 1 til protokoll 1.

Forutsatt at den norske stat ikke anker saken inn til EMDs storkammer, kan vi ifølge de to advokatene snarlig vente oss interessante politiske debatter om tomtefestespørsmål.