Tøft for nybygg

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Kyte Næringsmegling har i tillegg til salgsmarkedet tatt for seg leiemarkedet i sin årlige store presentasjon.

Etterspørselen etter kontorlokaler i Bergen er ifølge Kyte ofte umiddelbar, og det går i 3-årige leiekontrakter. Dette gjør det vanskelig for tomtebesittere å føre opp nybygg basert på vanlige risikobetraktninger

Risikovillig“En må både være risikovillig og ha høy egenkapital for å føre opp nybygg dersom ikke normale leiekontrakter er på plass”, konkluderer næringsmegleren i sin presentasjon.

Kyte registrerer at det tar tid å fylle selv gode objekter i Bergen sentrum og nye bygg i randsonene. Næringsmegleren tror imidlertid at dette er noe tilfeldig og nødvendigvis ikke skyldes økonomiske forhold, eller objektene eller området som sådan.

Til tross for at det tar tid å fylle opp byggene, er det likevel vanskelig å finne sentrale gode objekter av litt størrelse i Bergen. Det vil si ledige lokaler over 1500 kvadratmeter.

StabiltKyte skriver videre i presentasjonen at leiemarkedet i Bergen har vært forholdsvis stabilt de tre seneste årene. Det har heller ikke vært store endringer i leienivåene. Leieprisene i Bergen sentrum varierer våren 2012 fra 1400 kroner kvadratmeteren opp til 2200 kroner for topp objekter.

Gjennomsnittlig leiepris for sentrale gode kontorlokaler i Bergen har siden andre halvår 2010 ligget stabilt på rundt 1500 kroner per kvadratmeter, definert som en trendkurve.

En dyr kontrakt er inngått i Starvhusgaten 4, rett ved Torgallmenningen, her er 2880 kvadratmeter er leid ut for hele 2300 kroner kvadratmeteren. Leietaker er imidlertid ikke momspliktig. På Marineholmen og Solheimsviken Næringspark oppnår utleierne 1500-2000 kroner kvadratmeteren.

Snaue 7 prosentKontorarealer i Bergen er ifølge Kyte Næringsmegling beregnet til ca. 1,73 millioner kvadratmeter. Ledigheten i Bergen utgjør ca. 6,7 prosent, eller om lag 116 000 kvadratmeter. Ledigheten i år er noe høyere enn i 2011. Per mars 2012 var det 125 ledige kontorobjekter, ifølge tall fra finn.no. 

I Kokstad-området er kontorledigheten lave 1 prosent, mot hele 12 prosent i 2006. Det er totalt bare annonsert ca 1000 kvadratemeter med ledige kontorlokaler på Kokstad. Siste nybygg i området på kontorsiden er om lag åtte år gammelt, som illustrerer fraværet av nybygging.

Lite fremleieDet er lite fremleie i Bergens-markedet. Kyte tolker det både som at de fleste “klarer seg” og ikke må nedbemanne for å spare kostnader, og at bedriftene har leid inn lokaler for å tåle normal vekst i leieperioden.

På grunn av lite utbud av fremleielokaler, får det ingen påvirkning på leieprisene. Kyte tror det blir tilnærmete uforandrede nivåer i leieprisene i Bergen sentrum og i randsonene i 2012.