Tapte penger i fjerde kvartal

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Kvartalsrapporten, som nå endelig er offentliggjort, viser en avkastning i fjorårets tre siste måneder på -0,8 prosent. For året som helhet leverer Storebrand Eiendomsfond en avkastning på ca. 5,6 prosent.

Dette kan sammenliknes med avkastningen til (like) høyt belånte Aberdeen Eiendomsfond Norge II, som tapte 3 prosent i fjerde kvartal, men leverte 7 prosent for hele året.

Direkteavkastningen til Storebrand Eiendomsfond i fjerde kvartal ble 0,8 prosent, som er lavere enn kvartalsmålet på ca. 1,5 prosent. Tap på fordringer, samt økte kostnader og honorarer i forbindelse med utleie av areal har “skylden” for mindreavkastningen. Siden oppstarten høsten 2005 har akkumulert avkastning i fondet vært 28,1 prosent. 

Kraftig løftNEnyheter gjenga tidligere denne uken at reforhandlinger gir leieprisvekst. Ifølge kvartalsrapporten skrev Storebrand Eiendomsfond i fjor leiekontrakter for over 60 millioner. I gjennomsnitt ga disse reforhandlingene 22-25 prosent i økt kontraktsleie.

Forvalteren Union Eiendomskapital investerte over 120 millioner i ulike prosjekter gjennom 2011, mesteparten i Karl Johans gate 12 (bildet). Union solgte i fjerde kvartal Østre Aker vei 16, 24 og 24 B. Salget var til ca. 14 prosent over verdivurderingen fra halvårsskiftet 2011 og identisk med kjøpesummen fra høsten 2007 på 277 millioner kroner.

Ved utgangen av 2011 bestod eiendomsporteføljen i fondet av 61 eiendommer til en samlet verdi av 7236 millioner kroner. Verdiene er ifølge kvartalsrapporten så å si uendret fra forrige verdivurdering ved utgangen av andre kvartal 2011.

6,8 prosentÅrlige leieinntekter i Storebrand Eiendomsfond utgjør nå ca 509 millioner kroner, som i snitt tilsvarer 1092 kroner per kvadratmeter. Gjennomsnittlig yield – direkteavkastningskrav – basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,8 prosent.

Porteføljen har et samlet areal på ca. 466 000 kvadratmeter, slik at gjennomsnittseiendommen er verdsatt til 15 527 kroner per kvadratmeter. Ledigheten i er stabil på ca. 5 prosent.

Belåningsgraden ved årsskiftet var 71 prosent, opp fra 69 prosent kvartalet i forveien. Totalt har Storebrand Eiendomsfond en rentebærende gjeld på 5240 millioner kroner, som tilsvarer 72,4 prosent av de vurderte eiendomsverdiene.

Vurderer forlengelseDen gjennomsnittlige rentekostnaden for fondet er nå på 5,30 prosent, en nedgang på 0,23 prosentpoeng fra utgangen av tredje kvartal. Nedgangen skyldes utløp av flere fastrenteavtaler i perioden. Med en yield på 6,8 prosent blir det såkalte yieldgapet på 1,45 prosentpoeng.

Storebrand Eiendomsfond har overtatt alle eiendommer de skal, og det er ikke planlagt ytterligere eiendomskjøp. Aksjonærene skal i mai stemme for om de ønsker å forlenge fondets levetid. Hvis det ikke blir en forlengelse, starter den treårige avviklingsfasen i 2013. Alternativt kan levetiden forlenges i ytterligere tre år.