Selger i Sandvika
Aberdeen Asset Management selger Løkketangen senter i Sandvika til Oslo Areal, trolig for over 300 millioner kroner.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Begge parter er i utgangspunktet sparsommelig med opplysningene om transaksjonen. Men Oslo Areal AS har kjøpt eiendommen Løkketangen 2-14B (bildet) av eiendomsfondet Aberdeen Pan Nordic. Løkketangen 2-14B er et kontor- og helsebygg i Sandvika sentrum på totalt 18 000 kvadratmeter.
I tillegg er det 108 parkeringsplasser. Senteret ligger litt “bak” i Sandvika sentrum, på østsiden av Sandvikselva ved Elias Smiths vei og ikke langt fra jernbanelinjene. Overtakelsen er satt til 30. april i år. Oslo Areal har fått “cash” å handle for etter salget av fire kjøpesentre i januar.
God miks– Eiendommen har en god miks av offentlige og private leietakere, sier adm. direktør Mona Ingebrigtsen i Oslo Areal i en kort begrunnelse til NEnyheter om hvorfor de kjøper. Hun henviser til Peder Schjoldager i Aberdeen for ytterligere kommentarer.
– Dette er en ren eiendomstransaksjon, det er selve eiendommen som er solgt. Vi sitter igjen med noen gamle selskapsstrukturer etter salget, sier Schjoldager til NEnyheter.
– Hvorfor selger dere? – Aberdeen Pan Nordic er et value added fund. Vi kjøper eiendommer som “det er noe med” og kan utvikles. Fondet skal så sitte med eiendommene i fem til syv år, og vi selger når vi mener vi har tatt ut potensialet, svarer han. Løkketangen senter er ifølge Peder Schjoldager i praksis fullt utleid, bortsett fra et lite lagerlokale.
Over 300 mill.?Partene er enige om ikke å si noe om prisen. Selskapet Aberdeen P-n Løkketangen AS hadde i 2011 27,18 millioner i driftsinntekter. Newsec opplyste i en foil på på en markedspresentasjon tirsdag at gjennomsnittlig leienivå i senteret ligger på ca. 1850 kroner kvadratmeteren i året. De forutsetter 15 000 kvadratmeter med utleibare arealer.
Ganger vi 15 000 kvadratmeter opp med 1850 kroner, får vi årlige leieinntekter på 27,75 millioner. Tar vi utgangspunkt i leieinntekter på 27,5 millioner og eierkostnader på 9-10 prosent, indikerer det netto årlige inntekter i størrelsesorden 25 millioner.
En netto yield på eksempelvis 7,25 prosent tilsvarer med disse forutsetningene en salgssum på vel 340 millioner kroner. 18 000-19 000 kroner kvadratmeteren for hele eiendommen indikerer i området 325-340 millioner i salgsverdi.
Peder Schjoldager vil ikke kommentere disse anslagene. Ifølge Newsecs foil er gjenværende leietid i Løkketangen senter 7,4 år, noe Schjoldager heller ikke har noen kommentarer til.
Eid i tre årAberdeen har vært en stor eier av Løkketangen senter siden 2008 og kjøpte hele eiendommen i juni 2011. På første halvdel av 1990-tallet hadde senteret, som ble åpnet i 1979, rundt 30 butikker. Så kom Sandvika Storsenter i 1992, og i 1998 var antallet butikker nede i 18. I 2009 flyttet Nav inn i deler av senteret, og Bærum kommune er i dag en større leietaker.
Eierne har vært mange opp gjennom årene, som Andenæs-gruppen, Steen & Strøm fra 1997-2003, Alfred Berg frem til 2006 og så eiendomsutvikleren Morgenstjernen fra 2006. Sistnevnte hadde en klar strategi om at Løkketangen ikke skulle være et tradisjonelt kjøpesenter, men ønsket å skape et konsept med helse og omsorg i et bredt spekter – Morgenstjernen har gjort en god jobb med å utvikle eiendommen. Vi var ute og testet den i markedet for halvannet år siden, men da var det ikke nok interesse, forteller Peder Schjoldager.
