Reforhandlinger gir vekst

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er konklusjonen fra Union Gruppen basert på tall fra Eiendomsverdi Næring.

Næringsmegleren presenterte under fredagens bygge- og eiendomsseminar i regi av NFF en tabell (se utdrag nederst, kilde: Union og Eiendomsverdi Næring) over blant annet utløpsnivåene for leiekontrakter som går ut i 2011 og 2012, samt gjennomsnittet av nye inngåtte leiekontrakter i løpet av fjoråret.

Oversikten illustrerer at stigende nivåer i kontrakter som løper ut, bidrar til leieprisvekst. Prognosen er basert på tre matematiske tilnærminger som er vektet likt. Utgangspunktet er altså reelle kontrakter som Eiendomsverdi Næring har i sin database.

9 prosentFørste kolonne i tabellen viser utløpsnivåene i 2011. I gjennomsnitt var disse 2330 kroner kvadratmeteren i prestisjeområdet CBD (Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen). I fjor ble nye leiekontrakter i CBD-området i snitt signert til 2530 kroner “meteren” (kolonne 2). Det er som kolonne 3 en vekst på 9 prosent i forhold til utløpsnivåene i fjor.

Tilsvarende ser vi at i øvrige sentrum var utløpsnivået i 2011 1590 kroner kvadratmeteren, mens nye kontrakter ble inngått til 1683 kroner. Det tilsvarer en vekst på 6 prosent. Skøyen har med denne tilnærmingen en vekst på mer beskjedne 4 prosent, mens på Lysaker er veksten pene 8 prosent, opp fra 1516 kroner til 1638 kroner.

For Oslo som helhet gir disse reforhandlingene en vekst på 8 prosent. Vi har i høyre kolonne også gjengitt utløpsnivået for 2012. Det er 2491 kroner i CBD-området, 1691 kroner i øvrige sentrum, 1774 kroner på Skøyen og 1571 kroner for hele Oslo. Utløpsnivåene i 2012 er med unntak av indre by høyere enn i 2011, men sammenliknet med nye inngåtte leiekontrakter i fjor, er det en blandet utvikling.

8 prosentUnion har på bakgrunn av tallene og tendensene også utarbeidet et matematisk leieprisnivå for 2012 (ikke gjengitt i tabellen). Dette er heller ingen offisiell prognose for leieprisene. Tendensen indikerer en vekst i CBD-området i 2012 på 8 prosent.

Signerte kontrakter i prestisjeområdet vil da i gjennomsnitt i år ligge på 2740 kroner kvadratmeteren. For området øvrige sentrum tilsier denne tilnærmingen en snittsignering på 1810 kroner, 1833 kroner på Skøyen og 1700 kroner kvadratmeteren for hele Oslo. Oslo får en leieprisvekst i år på 4 prosent, gitt ovennevnte forutsetninger.

SpissingUnion Gruppens budskap 23. mars var for øvrig selektive investorer i transaksjonsmarkedet, men mange salg og spissing av porteføljene (eks. byttehandelen til KLP Eiendom og Norwegian Property tidligere i år).

Etterspørselen er særlig høy etter eiendommer med lange og sikre kontantstrømmer, samt tomter, utvikling og handel og kontor med trygg plassering. Leieprisene stiger svakt i sentrumsområdene, hvor arealabsorpsjonen er størst.

 

Leiepriser             2011              Sign.              Vekst             2012CBD233025309%2491Øvrige sentrum159016836%1691Indre by142415036%1401Skøyen168917504%1774Lysaker151616388%1675Nydalen148215857%1492Bryn/Helsfyr124312501%1307Ytre vest138214384%1406Ytre nord/øst11731160-1%1077Ytre syd110811806%1249Oslo151916338%1571