– Litt for godt

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det var under fremleggelsen av de årlige IPD-tallene for Norge at temaet ble tatt opp. Siden IPD i 1999 startet  med å måle eiendomsmarkedet i Norge, har den årlige avkastningen i gjennomsnitt vært 9,4 prosent.

Denne totalavkastningen fordeler seg på en direkteavkastning på 6,8 prosent og en verdivekst på 2,5 prosent. Med en inflasjon i perioden på 1,9 prosent, gir det en årlig realavkastning på 7,3 prosent.

Ned 1,5 prosentpoengDet generelle avkastningskravet i eiendomsmarkedet lå ifølge Håvard Bjorå i IPD ved inngangen til 2000-tallet på 7,8 prosent. Dette kravet er i dag nede på 6,3 prosent, altså en nedgang på 1,5 prosentpoeng. Spørsmålet er så om vi er i ferd med å oppleve et systemskifte i eiendomsmarkedet. Håvard Bjorå dro litt på det, men sa til slutt:

– Eiendom er de senere årene blitt mer gjennomanalysert og skal dermed ha en lavere risikopremie. Vi tror perioden 1999-2011 er litt for god til å være sann og venter noe lavere avkastning fremover, sa Bjorå.

– 70 prosent av avkastningen kommer fra direkteavkastningen. Så får du inflasjonen, og så får du 0,5 prosentpoeng på toppen, fortsatte han.

Enkelt og greit Driveren for direkteavkastningskravet handler ifølge Bjorå for det meste om inntekter og kostnader per kvadratmeter. De gjennomsnittlige leieprisene i Norge har fra utgangen av 2002 steget fra 1264 kroner per kvadratmeter til 1605 kroner meteren ved utgangen av 2011.

I gjennomsnitt koster det ifølge IPD og Bjorå 16 prosent å drifte næringseiendom i Norge, tilsynelatende skyhøye eierkostnader. For 2011 opererer IPD med 272 kroner i drift og vedlikehold og 217 kroner kvadratmeteren i oppgraderinger og investeringer (“capex”).

Etter drift og investeringer satt i 2011 eiendomsbesitterne i gjennomsnitt igjen med 70 prosent. Det er ifølge Håvard Bjorå historisk høyt.

Kun to segmenterSom saken med Olav Thon og Vika Atrium viser, er det ikke gitt å få leieprisvekst over tid. Ifølge IPD har prestisjeområdet CBD og kjøpesentrene siden 1999 opplevd 50 prosent leieprisvekst, ellers har det vært sparsommelig med vekst i andre områder.

– Oslo CBD er det eneste segmentet som har hatt en reell leieprisvekst siden 1999, sa Håvard Bjorå på presentasjonen. I andre enden av leieprisskalaen finner vi Oslo nord og vest. Blant regionbyene er bildet blandet, og verdiveksten ute i regionene er helle svak.

– I Stavanger var det en leieprisvekst i kontormarkedet på 75 prosent fra desember 2004 til desember 2011. I Trondheim har det derimot vært en negativ vekst, de har blant annet hatt utfordringer med gamle bygg. Risikoappetitten i dagens marked er ikke veldig sterk. Det har vært et verdifall i resten av Norge utenfor de fire store byene konkluderte Håvard Bjorå.