Jakter 750 000 m2

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av “Nordic City Report” for våren 2012 fra eiendomsrådgiveren Jones Lang LaSalle (JLL). Akershus Eiendom er premissgiveren for de norske vurderingene i rapporten, som kommer ut to ganger i året.

JLL noterte i løpet av andre halvår i fjor elleve nye leiekontrakter i Oslo over 5000 kvadratmeter, som er tre flere enn i samme periode i 2010. Etterspørselen etter lokaler er betydelig på vei opp, og ved utgangen av 2011 hadde Akershus Eiendom registrert mer enn 350 leietakere i Oslo-regionen som var på jakt etter mer enn 750 000 kvadratmeter med arealer.

5 prosentIfølge rapporten ligger ledighetsnivået i CBD (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) ved utgangen av 2011 på 5 prosent. Arealledigheten er 8 prosent i resten av indre by og i de vestlige delene av sentrum, og hele 11 prosent i randsonene. Total kontorledighet i regionen anslås til 7,5 prosent, mens Eiendomsspar kom til 6,1 prosent i deres seneste opptelling.

JLL tror ledighetsnivåene i CBD-området vil holde seg under 5 prosent fremover. Kontorledigheten i Oslo vil primært øke i gamle bygninger med lav kontortetthet i nærområdet. Utsiktene ser derfor gode ut på toppen, mer blandet for de nest beste eiendommene. Ledighetsraten for Klasse B-eiendommene er på vei oppover, og denne trenden vil ifølge JLL fortsette i år.

Ønsket om å komme til prestisjeområdet CBD er der fremdeles , men også Skøyen og andre vestlige deler av Oslo opplever en sterk etterspørsel. Leietakerne er blitt mer kravstore og vil ha lokaler av høy kvalitet og større energieffektivitet. Så langt har imidlertid betalingsvilligheten for sistnevnte vært begrenset.

300 000 m2For 2012 venter JLL ferdigstillelse av nesten 300 000 kvadratmeter med kontorlokaler i Oslo-regionen, der de østlige delene av CBD (DNB i Bjørvika) og Fornebu (Statoils nye hovedkontor) utgjør de største utviklingsområdene.

Typiske kontorleiepriser i det øverste sjiktet i Oslo ligger ifølge rapporten på 3800 kroner kvadratmeteren i året. Kortsiktige utsikter tilsier enda høyere nivåer. Toppnivåene i resten av sentrum vurderes til 2900 kroner kvadratmeteren og 2700 kroner når vi kommer over mot Skøyen.

Oslo befinner seg ifølge den seneste “Office Property Clock” fra JLL svært langt fremme i leiemarkedssyklusen. Blant de nordiske storbyene følger Helsinki nærmest. Stockholm er i overgangen mellom akselererende og avtakende leieprisvekst, mens i København har leieprisene så vidt begynt å stige i denne syklusen.

NedjustertMen ettersom de makroøkonomiske prognosene de seneste seks månedene er blitt nedjustert, ser det også noe svakere ut for kontormarkedet i Oslo. Sterk etterspørsel for offentlig sektor og fra oljeindustrien demper imidlertid nedsiden.

For Norge er transaksjonsvolumene for 2011 vurdert til 35 milliarder kroner, ned fra 41 milliarder i 2010. Direkteavkastningskravet for de beste eiendommene – prime – yield – holder seg på 5,25 prosent, mens avkastningskravet til Klasse B-eiendommer ligger 50-75 basispunkter høyere.

JLL skriver ellers om Norden at etterspørselen etter kontorlokaler har holdt seg bra gjennom andre halvår, men ikke helt på nivå med fjorårets seks første måneder. De fulle virkningene av den europeiske gjeldskrisen kommer først i 2012, som er ventet å bli et tøft år.

MotstandsdyktigNorden har likevel vist seg å stå godt imot tidligere kriser, og utsiktene ser derfor lysere ut her enn for mange av de andre europeiske landene. Nybyggaktivitetene i Norden er dessuten på et moderat nivå, med lite innslag av spekulativ bygging.

Eiendomsinvestorene er blitt mer risikoaverse og har konsentrert seg om sentrale eiendommer med god beliggenhet. Til tross for mer restriktive banker, holdt transaksjonsvolumene seg likevel godt oppe i 2011. Transaksjonsmarkedet domineres av velkapitaliserte aktører som livselskapene og pensjonsfondene.