Ikke enige om (topp)nivåene

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Union Norsk Næringsmegling kom i sin seneste markedsrapport frem til hele 4000 kroner kvadratmeteren som “prime rent”, altså typisk leiepris i det øverste sjiktet i Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Dette gjelder riktig nok nybygg, som Union nå har innført som et eget segment.

CB Richard Ellis (CBRE) er ute med en større analyse av Oslo-markedet for andre halvdel av 2011. CBRE opererer med 3500 kroner kvadratmeteren for topp lokaler over 1000 kvadratmeter i området Vika-Aker Brygge, som de mener er en økning på 15 prosent gjennom fjoråret. Gjennomsnittslokalet i fjerde kvartal i dette området kunne leies ut for 2670 kroner kvadratmeteren.

CBD hva?Men så har CBRE skilt ut CBD (Central Business District) som et eget område, der Aker Brygge og Vika (og Tjuvholmen) er selve kjernen av det tradisjonelle CBD-området. Leieprisene i det øverste segmentet i “CBD” her oppgis i rapporten til bare 2500 kroner kvadratmeteren.

Det fremkommer ikke klart av rapporten hva CBRE mener at CBD omfatter. Et kart kan indikere Tjuvholmen, men her finner vi noen av de aller dyreste lokalene i Oslo, ettersom Tjuvholmen bare har bygg av nyere dato.

CBRE opererer “bare” med 2350 kroner kroner kvadratmeter for topp lokaler på Skøyen, her angir Union hele 3000 kroner, fortsatt for nybygg. Torstein Tvenge og Fram Management oppnår rundt dette nivået i Karenslyst Allé 49-53.

Eiendomsrådgiveren har for øvrig økende leiepriser fremover for Vika-Aker Brygge, CBD, de indre delene av sentrum, Skøyen og Oslo ytre vest. For Lysaker, Nydalen, Bryn-Helsfyr, Oslo ytre øst og Oslo ytre syd ser det flatt ut.

Moderat absorpsjonCBRE skriver i rapporten at arealabsorpsjonen ventes å holde seg på et moderat nivå i 2012, på grunn av usikkerheten ute i Europa. Utsiktene for 2013 ser noe bedre ut, i takt med en ventet bedring i økonomien. Arealledigheten vil likevel øke, som følge av de mange store ferdigstillelsene. Kontorledigheten i Oslo ved årsskiftet vurderes til 7 prosent.

NEnyheter gjorde nylig et poeng av det store spriket mellom CBRE og Union i transaksjonsanslagene for 2011. CBRE hadde bare 28 milliarder kroner i anslag i sin seneste nordiske markedsoppdatering, men den nordiske rapporten omfatter ikke alle typer av transaksjoner som i den alminnelige nasjonale rapporteringen.

Det betyr at eksempelvis utviklings-/tomteprosjekter som Aker-transaksjonen på Fornebu IKKE er med i den nordiske rapporten. I den norske rapporten er derimot denne transaksjonen med, så anslagene for 2011 er nå på 31 milliarder kroner. Det er fortsatt et sprik på 5 milliarder sammenliknet med Unions anslag. Estimatet for for andre halvdel av 2011 er 17,3 milliarder kroner.

Utlendingene kommerCBRE venter økt tilførsel av utenlandske investeringer i 2012, etter en beskjeden andel på rundt 10 prosent i andre halvdel av 2011. Totale omsetningsvolumer i år ventes å ligge på 35-40 milliarder kroner.

Gjennomsnittlig avkastningskrav til de beste kontoreiendommene ved utgangen av 2011 lå på rundt 5,2 prosent. Trenden for den såkalte prime yield er flat.

CBRE flytter for øvrig nå i februar inn i Dronning Mauds gate 10, etter tidligere å ha holdt til i Bryggegata 7 på Aker Brygge.