Samstemte om dyrere lån

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det var under et stort seminar i Oslo onsdag i regi av NE Kunnskap, Nordea og DTZ Realkapital, at ekspertene forberedte eiendomsbransjen på dyrere lån fremover. Temaet for seminaret var en ny finansiell virkelighet for næringseiendom, med en rekke paneldiskusjoner og “tunge” navn i de ulike panelene.

En av dem som forberedte eiendomskundene på en ny virkelig, var adm. direktør Trond F. Mellingsæter (bildet) i Fokus Bank. Han varslet at banken vil justere betingelsene fremover, det er en underliggende tilstramming i kredittmarkedet.

Selektivt og dyrere– Næringseiendom er en relativ kapitalintensiv og en kapitaltung bransje, men den gir lite sideforretninger for bankene i motsetning til andre bransjer. Skal bankene ha en fornuftig egenkapitalavkastning, må bankene ta denne ut direkte i lånemarginene. Det vil være tilgang på kapital, men det vil være mer selektiv og til en helt annen pris, advarte Mellingsæter.

Banksjefen medga at lån til næringseiendom er en viktig del av inntjeningen i bankene. Utlån til næringseiendom står for nærmere 40 prosent av utlånene til bedriftsmarkedet.–  Men næringseiendom er også en viktig del av problemene til bankene i dårlige tider, minnet Mellingsæter om.

Thomas Due, som leder næringseiendom i Nordea, fulgte opp ved å si at tiden med lave marginer er mer eller mindre forbi. Bankene må også se på likviditeten: Lange utlån til eiendom skal etter nytt regelverk matches med lange innlån for bankene, og disse innlånene er for tiden svært dyre. Finansieringssituasjonen ble av DNB i fjor høst beskrevet som “uholdbar” over tid.

Ikke bli overrasket– Hvis markedene ikke stabiliserer seg, må man ikke bli overrasket om marginene går ytterligere opp. Vi kan absolutt ta imot nye kunder, men kunder må betale det varen prises til. Det går også mot et større sprik i prisingen av prosjekter når det gjelder risiko, dette spriket har til nå vært moderat, sa Due.

Han sa videre at bankene generelt ikke yter nye eiendomslån ut over fem års løpetid. Faste marginlån i bankverdenen er historie. Men i det store og hele er bankmarkedet for norsk næringseiendom velfungerende.

– Vi åpner for nye kunder, men ved begrenset kapasitet vil eksisterende kunder bli prioritert, fortalte Thomas Due forsamlingen.

TilstrammingUnion Norsk Næringsmegling gjør jevnlig undersøkelser om lånevilkårene for næringseiendom i Norge, der de undersøker marginer, utlånskapasitet og belåningsvilje hos bankene. Terje Nesbakken, som leder Union Corporate, fortalte at de har sett en kraftig tilstramming de seneste tre til seks månedene, særlig i siste kvartal

– Det positive er at det er fullt mulig å få lån og belåne med en høy gjeldsgrad. Utfordringen er bankenes innlånskostnader, sa Nesbakken.

For lån med korte og mellomlange løpetider er det ifølge Union-undersøkelsen fortsatt mulig å få finansiering under 200 basispunkter i kredittmargin, altså 2 prosentpoeng. Snittet i den seneste undersøkelsen ligger på 210-220 punkter, men varierer fra 170-280 basispunkter. Mange banker har dessuten ledig kapasitet, og de ønsker ifølge Union å vokse innenfor næringseiendom.

Glem fortidenAnalysesjef for kreditt i Swedbank First Securities, Pål Ringholm, var imidlertid klar på at de gode gamle margindagene fra før finanskrisen er utelukket.

– Vi kommer ikke tilbake til de dagene da bankene lånte ut til 25 basispunkter, fastslo Ringholm.Han varslet om kredittmarginer på 300 basispunkter og høyere selv ved 60-70 prosent belåning, som er på linje med det Olav T. Løvstad i DNB signaliserte for noen uke siden.

Analysesjefen fikk støtte av Kristian Berg, partner i Arctic Securities.– Vi kommer aldri tilbake til tiden før 2006-2007. Bankene finansierer nå femårige innlån til  marginer på 170-180 basispunkter, mens tiårige penger koster over 200 basispunkter, sa Berg.