Endelig fylt opp

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det har vært et langvarig prosjekt å få fylt opp det snaue 13 000 kvadratmeterstore bygget (se illustrasjon) på Tøyen, rett ved der Plan- og bygningsetaten holder til. Første gang NEnyheter omtalte nybygget i leiemarkedet, var i mai 2010, men den første annonsen for Norbygata 1 ble lagt ut i mars samme år.

Hans Christian Andersen hos utbyggeren Attivo Eiendomsutvikling antydet i oktober i fjor at bygget kunne være utleid før jul, det holdt så å si stikk.

Halvparten hver– Vi har nylig tegnet leiekontrakter med Tine og Yrkesorganisasjonenes Sentralforbund. De tar ca. halvparten av lokalene hver, bekrefter Andersen overfor NEnyheter. Begge leietakerne har inngått lange leiekontrakter, “ikke under ti år”, som Andersen formulerer det, uten å ville si noe mer.

Både Tine og YS er “kjenninger” i søkemarkedet. NEnyheter skrev for en uke siden at Tine er på vei bort fra Oslo Atrium i Dronning Eufemias gate 6. Søket til meierigiganten var på 6000 kvadratmeter.

I oktober i fjor kunne NEnyheter avsløre at YS ville flytte fra Brugata 19 og Vital. YS leier i dag mesteparten av det 7145 kvadratmeterstore bygget. For begge leietakerne er det snakk om forflytninger på under 1 kilometer, for YS kun et par-tre hundre meter.

Ting tar tidOpprinnelig skulle Norbygata 2 vært klart for innflytting i år, men slik har det ikke gått. Innflyttingen er ifølge Andersen satt 15. desember 2013, i et bygg som av Akershus Eiendom har omtalt som “Akerselvas nye landemerke”.

– Det tar tid å få reguleringen på plass, og det tar lang tid på byplankontoret. Og med den ene leietakeren har vi holdt på nesten ett år, forteller Hans Christian Andersen.

Andersen vil ikke helt konkretisere leienivået i bygget.– Det er ikke under 2000 kroner kvadratmeteren, sier han. YS er i motsetning til Tine ikke momspliktig, som i utgangspunktet betyr høyere leie for YS. NEnyheter har tidligere antydet i overkant av 2000 kroner i leienivå.

Attivo Eiendomsutvikling er ikke en langsiktig eier, Norbygata 1 skal selges om noen år.– Vår forretningsidé er å eie et bygg til det er ferdig og så finne en god og langsiktig eier til bygget, sier Hans Christian Andersen.

Rundt 450 mill.?Hvis vi forutsetter en gjennomsnittlig kvadratmeterleie på 2200 kroner, gir det årlige brutto leieinntekter på rundt 28 millioner kroner fra det utleibare arealet. Trekker vi fra 6-7 prosent eierkostnader og tar utgangspunkt i en netto yield på 6 prosent, indikerer det en salgsverdi av Norbygata 1 på ca. 440 millioner kroner, om lag 34 400 kroner kvadratmeteren.

En nettoyield på 5,75 prosent priser bygget til nærmere 460 millioner kroner, mens en nettoyield på 6,25 prosent tilsvarer rundt 420 millioner i salgsverdi, gitt ovennevnte forutsetninger.

Så vidt NEnyheter forstår ligger oppføringskostnadene for Norbygata 1 på om lag 15 000 kroner kvadratmeteren. Hele bygget er på snaue 15 000 kvadratmeter, inklusive kjeller, teknisk anlegg og garderober, slik at entreprenørkostnadene utgjør om lag 225 millioner kroner. Gevinst før tomtekostnader og andre prosjekterings- og oppføringskostnader kan derfor bli på rundt 225 millioner.

Energiklasse BHans Christian Andersen sier fellesutgiftene i bygget vil være litt avhengig av bruken. Norbygata 1 får energiklasse B, altså den nest beste energiklassen. Den innvendige løsningen er ifølge Hans Christian Andersen en “god kombinasjon av åpent landskap og cellekontorer”, de to selskapene har valgt ulik utforming.

Det er altså Attivo Eiendomsutvikling som eier Norbygata 1. Bak dette selskapet står Fablos Eiendomsutvikling AS, som igjen er eid av 11-12 småaksjonærer.