DNB varsler om verdifall

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det skriver DNB Næringsmegling i sin markedsoppdatering for januar. Ifølge DNB var det en verdiøkning for norsk næringseiendom i første halvår i fjor, grunnet en kombinasjon av fallende avkastningsnivåer (yielder) og økte leiepriser. I andre halvår opplevde man imidlertid en utflating og korreksjon.

DNB skriver at investorene krever en høyere avkastning på egenkapitalen ut fra den risikoen de tar. Konsekvensen av dette er økte avkastningskrav generelt, men også et verdifall i siste del av 2011 og inn i 2012, skal vi tro næringsmegleren.

Unntak på toppenUnntakene fra verdifallet er investorenes jakt på trygge investeringer, som gjør at de absolutt beste AAA-eiendommene vil holde seg godt i pris. Etter det NEnyheter forstår, har verdivurdererne foreløpig ikke tatt opp avkastningskravet til eiendommene i toppsjiktet – prime. Økt avkastningskrav tilsier isolert sett et verdifall. DNB skriver også at nåløyet for hva som betegnes som ”prime”, blir trangere.

 ”Trygg havn”-argumentet vil ifølge DNB være en driver for at både norsk og internasjonal kapital i 2012 allokeres til norsk næringseiendom. Næringsmegleren venter et samlet transaksjonsvolum i år  på linje med volumene i 2011, det vil si 30-35 milliarder kroner.

Pr. 5. januar i år hadde DNB registrert transaksjoner i 2011 for i overkant av 30 milliarder kroner, det endelige tallet kan øke noe ved fintelling. DNB Næringsmegling var selv i fjor megler/rådgiver i transaksjoner for til sammen 7,3 milliarder. Det tilsier en markedsandel på 25 prosent, men: Næringsmeglere har en tendens til å telle dobbelt i transaksjonsmarkedet der det er flere rådgivere med på en transaksjon.

Ingen prisvekstKontorsysselsettingen holder seg foreløpig bra, så lenge det går greit for norsk økonomi. Det tar ifølge DNB normalt 6-12 måneder før endringer i realøkonomien slår inn i kontorleiemarkedet.

I leiemarkedet i år venter DNB i gjennomsnitt en relativt flat leieprisutvikling, men med noe økning for de aller beste og nye byggene i de mest attraktive områdene. Generelt vil psykologi og usikkerhet i markedet legge en demper på videre prisoppgang i leiemarkedet.

Det er ifølge næringsmegleren et større sprik i leieprisene mellom nye/oppgraderte og eldre bygg, samt god/dårlig beliggenhet. Med andre ord går det mot en større todeling i markedet. Nærhet til offentlig kommunikasjon blir viktigere, det samme gjelder energiklassifisering. Ifølge DNB er det en begynnende betalingsvilje for gode energi- og miljøbygg.

Takk oljesektorenRisikofaktorene i leiemarkedet er særlig bedrifter med utenlandske eiere, meglerhus/ kapitalforvaltning, samt eksportbedrifter, men det gjelder ikke kontorintensive Oslo. Flere bedrifter ventes imidlertid å dempe videre investeringer og innføre ansettelsesstopp, som legger en demper på etterspørselen i kontorleiemarkedet.

Den positive siden er at bedrifter innenfor oljesektoren vil få en økende kontorsysselsetting, og offentlige virksomheter er fortsatt veldig aktive i markedet. Dette kan dempe fallet i etterspørselen. En sterk befolkningsvekst i Oslo-regionen vil dessuten opprettholde et godt boligmarked, og flere lite hensiktsmessige kontorbygg vil derfor bli konvertert til bolig.

Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum lå med DNBs opptelling i høst på 7,5 prosent. En arealtilgang på ca. 250 000 kvadratmeter mrd nye kontorarealer i 2012 og redusert arealbruk per ansatt, gjør at arealledigheten generelt vil øke i år.

50 prosent oppDNB Næringsmegling hadde for øvrig samlede provisjons- og honorarinntekter i 2011 på 122 millioner, en økning på nærmere 50 prosent fra 83,4 millioner i 2010. Resultatet før skatt i 2011 var på drøyt 14 millioner kroner, det blir langt bedre i 2011. DNB Næringsmegling har nå ni kontorer i Norge med totalt 54 medarbeidere.