Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Bankenes økte innlånskostnader smitter over på kundene. Det er en klar sammenheng mellom økte innlånskostnader for bankene og høyere lånemarginer for kundene. DNB pekte i høst likevel på at enkelte kunder nå kunne skaffe seg billigere finansiering enn bankene, som er “uholdbart” i lengden.
Banksjef Olav T. Løvstad i DNB (bildet) sier til NEnyheter at det mot slutten av 2011 var en ytterligere økning av nivåene i pengemarkedet. Storbankene låner i dag inn femårige penger fra markedet til rundt 2,5 prosentenheter over de såkalte swaprentene, “byttelånsrentene” i markedet.
For tiden ligger de 5-årige swaprentene på ca. 3 prosent. Disse swaprentene er utgangspunktet for kundenes lånerenter. Selv om swaprentene er lavere enn i oktober i fjor, er likevel marginpåslaget i markedet blitt høyere.
Risikoaversjon– Økningen i disse nivåene skyldes primært økning i investorenes risikoaversjon som følge av ekstra usikkerhet i markedet. Dette medfører at en alminnelig god kunde må belage seg på margin på rundt 300 basispunkter for et lån med 5 års løpetid, sier Olav T. Løvstad. Det indikerer en utlånsrente rundt 6 prosent.
Løvstad tilføyer at den endelige prisen ut til kunden avhenger av vurderingen av risiko, samt en betraktning av kundeforholdet med banken og den totale lønnsomheten.
– Hvis nye kunder kjøper andre produkter av oss i tillegg til lånet tar vi med det i det totale regnestykket.
Newsec mener bankene har “åpenbare problemer” med å skaffe seg finansiering. Banksjefen spår at de nåværende betingelsene i inn- og utlånsmarkedet kan vedvare frem til sommeren.– Ja, vi tror det er stor sannsynlighet for det, sier Løvstad.
Kortere lånLøpetiden for lån til næringseiendom er på vei ned. Løvstad forteller at en normalt lang løpetid som før var på 10 år, i dag gjerne er på rundt 5 år. Den seneste undersøkelsen til Union Norsk Næringsmegling viser at gjennomsnittlig løpetid for eiendomslån er 4,7 år, mot en løpetid på 5,7 år for ett år siden.
– Generelt kan vi også si at det gjøres en løpetidsdifferensiering på utlån, særlig mellom korte byggelån og lengre finansiering, sier banksjefen.
Et viktig spørsmål blir hva en “normal” kunde kan regne med i maksimal belåning fremover. Olav T. Løvstad sier det alltid er gjeldsbetjeningsevnen og kontantstrømmen som er avgjørende for DNB. Banken finansierer kontantstrømmen med pant i objektet.
Inntil 75 prosent– Selv om sikkerheten er god, skal vi ikke yte lån der det ikke er ordentlig gjeldsbetjeningsevne. For et normalt godt prosjekt medfører dette en finansieringsgrad på 65-75 prosent. I enkelttilfeller kan vi strekke oss over dette, men dette avhenger av vurderingen av en rekke forhold, sier han.
En av de viktigste vurderingene her er forutsigbarheten og robustheten i kontantstrømmen.
– Med det mener vi lengden på kontraktene og soliditeten til leietakerne, samt graden av rentesikring. I tillegg er restverdibetraktningen avgjørende, det vil si antatt belåningsgrad på tidspunktet for utløpet av de største leieforholdene. Dette påvirkes igjen av eiendommens antatte likviditet, altså kvalitet, beliggenhet og omsettelighet, samt nedbetalingen av lånet i perioden, forklarer Løvstad.
I denne sammenhengen er det sentralt at banken gjør egne verdivurderinger, der de vurderer blant annet de generelle markedsutsiktene, avkastningsnivået og makroøkonomiske forhold.
– Dagens urolige tider og økte usikkerhet gjør det sistnevnte ekstra sentralt. Miljøkrav og energiklassen til bygget blir dessuten viktigere og viktigere.
Prioriterer egne– Er signalet ellers at eksisterende kunder skal prioriteres i 2012?– Relasjonsbanktankegangen er viktig for oss, og vi vil derfor prioritere egne kunder så lenge vi har den usikkerheten og ustabiliteten vi opplever nå, svarer Løvstad.
Han sier at det i prinsippet har vært gitt signaler om at DNB for tiden ikke tar inn nye storkunder. Dette vil som regel si kunder i milliardklassen.
– Det betyr at banken fortsatt tar inn nye små- og mellomstore kunder dersom disse tilfredsstiller våre krav til risiko og lønnsomhet. Vi tror dessuten at obligasjonsmarkedet vil bli en viktigere finansieringskilde for store eiendomsselskaper i 2012 enn det har vært tidligere, sier Olav T. Løvstad.
