Har fylt opp 70 prosent

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Mange mente Torstein Tvenge og Fram Management tok en stor risiko da de i januar 2010 bestemte seg for å sette opp 20 000 kvadratmeter i Karenslyst Allé 49-53 (se illustrasjon) på Skøyen på spekulasjon. Å få inn leietakere har da også tatt lengre tid enn antatt, målet i januar i fjor var fullt bygg innen september. Nå begynner det imidlertid å løse seg.

– Vi har fylt opp to tredeler av hele bygget og 70 prosent av kontordelen. Det er inngått fem kontrakter totalt, hvorav to på butikksiden og tre i kontordelen. På kontorsiden er det inngått to større kontrakter og en middels stor leiekontrakt, bekrefter Torstein Tvenge overfor NEnyheter.

Interne flyttingerDe to store kontorkontraktene er signert med IT-tjenesteselskapet Tieto (tidligere TietoEnator) og det tyske oljeselskapet RWE (RWE Dea Norge). Tieto holder i dag til i Drammensveien 134, hus 1, mens RWE har eksisterende lokaler i Karenslyst Allé 2, så det blir ikke rare flytteavstandene.

Norwegian Property mister Tieto som stor leietaker i Drammensveien 134 (5400 kvadratmeter). IT-selskapet bidrar med 14,4 millioner leieinntektskroner i 2011 og er den 18. største leietakeren til NPRO. Karenslyst Allé 2-4 er eid av Fram Management, så her blir det en ren intern flytting. Den mellomstore kontorleietakeren er Tekon (en ledende importør innen den profesjonelle hudpleiebransjen). Fullt til påske?– I tillegg har vi sendt tilbud til to større kontorleietakere, og vi håper på en positiv avgjørelse i løpet av januar. Jeg bil bli forbauset om ikke alt er leid ut til påske. Får vi inn to større kontorbrukere til, er bygget så godt som fullt, sier Tvenge.

De to store kontorkontraktene er inngått for respektive 7+3 år, samt 10 år med rett til forlengelse. Kontordelen i Karenslyst Allé 49-53 består av en blanding av cellekontorer og åpent landskap.– Det er et tradisjonelt kontorbygg, sier Torstein Tvenge.

Han sier at innflytting i kontorene vil skje rundt 1. september, men det kan bli noen tilpasninger for enkelte leietakere.

Opp mot 3000 kronerDet er spekulert i at Fram Management oppnår rundt 3000 kroner kvadratmeteren i nybygget, som i så fall er godt over det som regnes som “prime” på Skøyen i dag, rundt 2500-2600 kroner. Yara International må trolig ut med opp mot 2800 kroner kvadratmeteren i året når de i 2013 flytter til Drammensveien 131. Spekulasjonene om oppnåelig leie for Tvenge ser ut til å holde mål.

– Årlige leieinntekter i bygget vil ligge på rundt 60 millioner kroner, bekrefter Torstein Tvenge. Det er 2000 kvadratmeter med butikklokaler i Karenslyst Allé 49-53, som trekker snittleien noe opp. Et salg av bygget (uaktuelt!) til en netto yield på 5,5-5,7 prosent indikerer en verdsettelse på hele 980-1025 millioner kroner. Rene byggekostnader utgjør rundt 280 millioner.

Over 300 mill.Torstein Tvenge kan nå virkelig kalle seg kongen av Skøyen, etter at Fram Management rett før jul kjøpte Sjølyst Arken (Karenslyst Allé 54-56-58) for 975 millioner kroner. De to seneste byggene vil fra 2013 ifølge Tvenge bidra med ca. 125 millioner kroner i årlige leieinntekter.

Fram Management eier fra slutten av 2012 totalt 177 000 kvadratmeter på Skøyen, som Torstein Tvenge estimerer gir årlige leieinntekter på 300-350 millioner.

– Skøyen utvikler seg til noe mer og mer spennende, vi har blant annet fått til et levende butikkmiljø. Vi har bra med parkering her, se på Bjørvika, hvor det er 1-2 parkeringsplasser per 100 ansatte. Jeg sier “Skøyen best in town, look around”, og jeg har jo spøkt med at du kan gå tørrskodd herfra til Singapore, sier en ikke helt objektiv eiendomsinvestor.

Illustrasjon: Fram Management