Helsvart for eiendomsfond

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I et år hvor investorene som har satset på eiendom har enten hatt flat eller positiv verdiutvikling, ble det siste halvåret til Nye Castelar Eiendom I et svart halvår. Ifølge den siste eiendomsrapporten, som kom i november, har verdiene i fondet stupt siden forrige rapport i mai.

”Ut i fra et utfordrende makrobilde og at leiekontraktene for mange av eiendommene nærmer seg utløpstidspunktet, så har man valgt å redusere verdianslagene vesentlig. Verdianslaget er redusert til NOK 394,94 per aksje eller NOK 43.882 per ”gammel” andel, som utgjør 40,23 prosent nedgang fra forrige verdianslag”, skriver forvalteren Castelar Corporate Finance i rapporten.

Forvalter har i samråd med eksterne meglere funnet ut at yieldnivået basert på neste års forventede leieinntekter er 7,5 til 8 prosent. Et utfordrende makrobilde og det faktum at leiekontraktene for mange av eiendommene nærmer seg utløp får skylden for yieldøkningen og det tilhørende verdifallet.

Siden oppstart av fondet i juli 2006 har total avkastning for investorene som satset på Nye Castelar Eiendom I vært på minus 47,8 prosent.  Opprinnelig skulle fondet ha en levetid på 5 år, med muligheter for forlengelse i 2 pluss 2 år. Nå har styret valgt å forlenge levetiden med 2 år. ”Styret vurderer løpende muligheten for å avhende eiendommene i porteføljen, slik at kapitalen kan betales tilbake til aksjonærene. Styret ønsker å avhende eiendommene så snart som mulig slik at fondet kan avvikles i henhold til intensjonen”, skriver fondet i rapporten.

Rådgiveren Castelar Corporate Finance har ikke samlet sammen en kremportefølje for investorene som ble med på Nye Castelar Eiendom I med drøye 60 millioner i egenkapital. Eiendomsporteføljen består av Migosenteret AS i Trondheim, som ble kjøpt for 60 millioner kroner. Eiendommen på 3600 kvadratmeter har gjennomsnittlig gjenværende leietid på 4,1 år og leietakere som ICA, Vitus Apotek og et legesenter. I fjor hadde selskapet driftsinntekter på 5,1 millioner kroner og et driftsresultat på 3,7 millioner. I år er driftsresultatet budsjettert til 1,7 millioner, en nedgang på 2 millioner.

Midtstranda AS er to logistikkbygg på Hamar, som leies ut til blant annet Brødrene Dahl. Byggene ble kjøpt for 51,5 millioner kroner, er på 6900 kvadratmeter og har en vektet leietid igjen på 3,9 år. Driftsresultatet, som i fjor var på 3,2 millioner kroner, budsjetteres til 1,2 millioner i år.

Moss/Holmestrand Nærsenter KS er fem handelseiendommer som ble kjøpt for 235 millioner kroner (Nye Castelar Eiendom I eier 36 prosent). Handelseiendomsselskapet hadde et driftsresultat på 11 millioner i fjor, men i år er budsjettert resultat 5,4 millioner. Til neste år blir det sannsynligvis enda verre, da leieinntektene vil falle videre.

”Nye leiekontrakter som er tegnet siden sist vurdering viser at det er vanskelig å opprettholde eksisterende leienivå. Selskapet er utsatt for hard konkurranse fra et nyere senter i umiddelbar nærhet, og det er liten tvil om at leietakerne løpende vurderer hvilket senter som tilbyr de beste vilkårene”, skriver fondet i rapporten.

Eiendomsfondet Nye Castelar Eiendom II har 64 prosent av Moss/Holmestrand Nærsenter KS og sliter dermed med noe av det samme som det første fondet. II-fondet har også et kontorbygg på Mastemyr, i tillegg til å ha foretatt fondsinvesteringer i to utenlandske Castelar-fond. Investorene som har skutt inn 125 millioner kroner i egenkapital i II-fondet har siden siste rapport opplevd et verdifall på 34,75 prosent. Siden oppstart er avkastningen minus 51,9 prosent.