Det er lange som teller

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av den seneste kvartalsrapporten til de norske Aberdeen-fondene. Dermed er signalene fra eiendomsforvalteren de samme som Norwegian Property (NPRO) ga i forbindelse med årsrapporten deres for 2010.

De signalene ble riktig nok reversert av verdivurdererne DTZ Realkapital og Akershus Eiendom allerede i første kvartal i fjor. Da kom de plutselig frem til at det var greit å skrive opp NPROs eiendommer med korte leiekontrakter, som følge av lavere avkastningskrav for slike eiendommer.

Trygge statenMen i førstekvartalsrapporten for Aberdeen Eiendomsfond Norge I i fjor var fondets verdivurderere mindre begeistret for kontrakter med kort restløpetid. Det er de nå også. Aberdeen skriver i rapporten for tredje kvartal at «vinner» blant kontoreiendommene dette kvartalet var St. Olavs Plass 5 i Oslo. Det er en eiendom med lang gjenværende leiekontrakt med staten.

“Vi mener dette er et eksempel på at markedet fortsatt foretrekker eiendommer med lange, sikre leiekontrakter”, heter det i kvartalsrapporten. Gjennomsnittlig restløpetid for kontraktene i St. Olavs Plass 5 i Oslo er 13,8 år, en eiendom som ligger rett ved Pilestredet og drøyt 500 meter fra Karl Johans gate.

Aberdeen følger opp konklusjonen ved å skrive at verdivurdererne er mindre begeistret for kontoreiendommer med kort restløpetid for leiekontraktene, eller med større utviklingspotensial.

Sliter bak slottet17 av 27 eiendommer til Aberdeen Eiendomsfond Norge 1 ble skrevet opp i foregående kvartal, mens syv eiendommer ble skrevet ned. Wergelandsveien 21 bak Slottet må fremdeles tåle nedskrivninger, i tredje kvartal med ytterligere 2 prosent. Bjørnåsveien 6 i Moss, der det har vært mye ledighet, fikk den virkelige store verdismellen blant eiendommene i porteføljen, med -8 prosent.

Gjennomsnittlig netto verdistigning for eiendommene i Aberdeen Eiendomsfond Norge I i foregående kvartal var 0,95 prosent. Totalavkastningen i det ubelånte fondet ble 1,8 prosent. 

For høyt belånte Aberdeen Eiendomsfond Norge II var det oppskrivninger i ti av fondets 24 eiendommer. Den store oppskrivningen kom i Vahls gate 1-3 i indre Oslo øst, som ble skrevet opp med hele 10,7 prosent.

Høyere nivåer?Her er det Plan- og bygningsetaten som leier. Aberdeen reforhandlet denne kontrakten i tredje kvartal reforhandlet for ytterligere ti år, trolig til høyere nivåer. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris i den drøyt 14 800 kvadratmeterstore eiendommen er 1675 kroner. Det er nå 11,4 år igjen av kontrakten, som igjen understreker at lange, sikre kontrakter verdsettes.

Videre mener verdivurdererne det var riktig å justere opp Karl Johans gate 13 med 5 prosent. Her er det både kontor-, restaurant- og handelslokaler i eiendommen, som også har inngang mot Stortorget. Kielland-kvartalet ble justert opp med nesten 4 prosent, en eiendom til salgs som Aberdeen håper å få 170 millioner kroner for.

Aberdeen måtte derimot godta en nedjustering av Storgata 5-7 med nærmere 2 prosent, som de for tiden totalrehabiliterer. Netto verdistigning i den stående eiendomsporteføljen i tredje kvartal var 0,7 prosent.

Aberdeen Eiendomsfond Norge II hadde i tredje kvartal en totalavkastning på -2,6 prosent, i hovedsak som følge av nedskrivning av renteavtalene i fondet.