Selger konkursbo i Tønsberg

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Opplevelsessenteret ble tatt i bruk sommeren 2010, men i september var det over og ut for eieren Dala AS. Dala AS var et datterselskap av Faktor NæringsEiendom, som eide 83,3 prosent av selskapet. Daværende ørsnoterte Faktor Eiendom ble historie i slutten av september, da bankene med DnB i spissen sa at nok var nok.

Faktor var allerede i vår i gjeldsforhandlinger om eiendommen i Tønsberg, forhandlinger som altså ikke førte frem. Eiendommen ligger en kilometer øst for Tønsberg sentrum i Kilen-området og er  en såkalte Kilden 8, som er utviklet til både nærings- og boligformål.

Mye kinoHovedvolumet av næringsarealene tilknyttet eiendommen leies ut til kinovirksomhet, der Norsk Kinodrift AS leier og drifter i alt ni kinosaler, som totalt inneholder i overkant av 1200 kinoseter. Kilen 8 inneholder i tillegg kontor, spiseri, bowling og handelsarealer, samt parkeringsarealer både utendørs og i egen parkeringskjeller. Boligdelen av eiendommen utgjør ikke en del av salgsobjektet.

Totalt areal tilknyttet salgsobjektet er ca 9000 kvadratmeter BRA, inklusive arealer i kjeller.  Salgsobjektet har eiet tomt med samlet tomteareal på 16 449 kvadratmeter, som også inkluderer 3488 kvadratmeter felles tomteareal for sameiet i Kilden 8.

Eiendommen selges med eksisterende leieavtaler. For 2012 er antatte årlig leieinntekter ca. 8,3 millioner kroner, hvorav ca. 15 prosent av disse leieinntektene utgjør omsetningsbasert leie.

Ca. 10 mill. Antatte årlig leieinntekter, inkludert andel av omsetningsbasert leie, er ifølge salgsmegleren Hadrian Eiendom ca. 9,8 millioner kroner for 2013 og ca. 10,2 millioner for 2014.

Hadrian Eiendom skriver i salgsprospektet at leieinntektene er basert på foreliggende leieavtaler, leierabatter og estimerte omsetningsbaserte leieinntekter. Leieinntektene er basert på antakelser om fremtidig utvikling og kan således bli lavere eller høyere enn det man forventer.

Norsk Kinodrift AS skal etter leieavtalen betaler 20 kroner per solgte billett i leie, men med en årlig minimumsleie årlig på 3 millioner kroner. Etter overkant av ett års drift, ser det ifølge prospektet ut til at årsleien for kinodriften ligger på ca. 4 millioner.

Norsk Kinodrift har inngått en tiårig leieavtale fra sommeren 2010, med opsjon på ytterligere 10 år. Sandwichkjeden Subway, Kilden Bowling og Holte Byggsafe er blant andre leietakere.

105-110 mill.?Ettersom det er et konkursbo som selges, vil det i utgangspunkt presse prisen, men som vanlig avhenge av interessen og en eventuell budkamp. Eierkostnadene er ikke oppgitt. Forutsetter vi at disse ligger på 8 prosent, og de nye eierne biter på på leieanslagene fremover, kan det ligge an til en salgssum på 105-110 millioner kroner, gitt en nettoyield på 8-tallet. Men igjen, det er et konkursbo som skal selges.

I 2010 hadde for øvrig Dala AS totale driftsinntekter på 24,9 millioner kroner, hvorav salgsinntektene utgjorde 22,9 millioner kroner. Underskudd før skatt ble likevel hele 103,4 millioner, takket være nedskrivninger av eiendommene med 100 millioner kroner. Nytilsatt konsernsjef Per Gunnar Rymer i Faktor Eiendom tok ved årsskiftet tøffe nedskrivninger på Kilden 8.

Fast eiendom i Dala Eiendom var ved årsskiftet 2010/2011 bokført til 164,2 millioner kroner, men disse verdiene omfatter mer enn det som nå skal selges. Til sammen hadde kreditorene i september levert inn krav i boet på 42 millioner kroner.