Korte kontrakter gir høy yield
Kunnskapsbyens Hus på Kjeller er til salgs. Yielden blir høy, fordi leiekontraktene ikke er lange nok for investorene.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det er Moment Eiendom som har fått salgsoppdraget av eierne Entra Eiendom (33,8 prosent), Siva Eiendom Holding AS (31,3 prosent) og Campus Kjeller AS (23,1 prosent). Det er 14 leieforhold i Kunnskapsbyens Hus, blant andre med Forsvarsbygg, Kunnskapsbyen Lillestrøm, Campus Kjeller, Elf Air og Sweco.
Entra eier også bygget til Høgskolen i Akershus (HIAK) i Kunnskapsveien 55, som ligger rett ved. HIAK skal imidlertid samle sine aktiviteter, og i 2013 skal det nye Kunnskapssenteret i Sandvika stå klart.
175 millionerDet formelle salgsobjektet er hundre prosent salg av aksjene i Kjeller Senterbygg AS. Selskapet hadde i 2010 totale driftsinntekter på 14,8 millioner kroner, et driftsresultat på 9,5 millioner og et resultat før skatt på snaue 1,9 millioner kroner.
De balanseførte verdiene av eiendomsmassen utgjorde ved fjorårets slutt 174,8 millioner kroner. Bygget ble ferdigstilt så sent som 1. september 2009.
Det gis ingen prisindikasjoner. Men Moment Eiendoms antakelser er en brutto eiendomsverdi som tilsvarer en netto yield i området 8 prosent, med tillegg av en verdi for 597 kvadratmeter med ledige arealer. 8 prosent i nettoyield høres tilsynelatende høyt ut.
Gjenspeiler markedet– Når vi guider på en yield i området ca. 8 prosent, mener vi dette reflekterer leietakersammensetningen i eiendommen, løpetiden på leiekontraktene og dagens markedssituasjon. Vi erfarer en økt differensiering i verdsettelsen av eiendommer med leiekontrakter med 10 til 15 års varighet, og eiendommer som Kunnskapsbyens hus med en vektet gjenværende leietid på ca. 6,2 år, sier partner Thomas Martinsen i Moment Eiendom til NEnyheter.
Han mener likevel at dette er en eiendom med mange positive kvaliteter i form av standard og, beliggenhet. Verdivurderingen vil derfor i stor grad avhenge av hvordan man antar at leiemarkedet vil utvikle seg i årene fremover.
Forventede leieinntekter for Kjeller Senterbygg AS i 2012 er 14,29 millioner kroner, 1726 kroner kvadratmeteren. Hele eiendommen er på 8610 kvadratmeter, tomten ca 6100 kvadratmeter.
170-180 millionerForutsetter vi 14,3 millioner kroner i brutto leieinntekter, fratrukket 6 prosent eierkostnader, snakker vi om ca 13,4 millioner i netto leieinntekter. Med 8 prosent i netto yield indikerer det en salgssum rundt 165-170 millioner kroner, snaue 20 000 kroner kvadratmeteren for hele bygget.
Verdien av de snaue 600 ledige kvadratmeterne vil med 1700 kroner kvadratmeteren i leieinntekter og en nettoyield på 8 prosent, kunne utgjøre rundt 12 millioner kroner. En estimert salgssum på 180 millioner kroner er likevel ikke mer enn 5 millioner over bokførte verdier.
Nivået blir bekreftet av daglig leder Fredrik Torgersen i Stor-Oslo Management. Stor-Oslo Gruppen har vært prosjektutvikler for Kunnskapsbyens Hus, er forretningsfører for eiendommen, og er inne på eiersiden med 4 prosent.
Ingen konkrete bud– Vi hadde håpet å få en høyere pris, men det har ikke kommet noen konkrete bud. Prisen gjenspeiler der markedet er i dag, og det er noen av kontraktene som har kort løpetid, sier Torgersen til NEnyheter.
Moment Eiendom holder for øvrig til i Stranden 57 på Aker Brygge og har tre partnere og en eiendomsrådgiver. Selskapet driver både med salg av eiendommer, leietakerrådgivning og ellers ulike typer rådgivning.
Foto: Moment Eiendom
