Krembygg til 3 mrd.

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NEnyheter har gått igjennom inntektene og verdsettelsene for Pecunias tre store prestisjeeiendommer (se tabellen nederst): Hovedkontoret i Olav Vs gate 5 – hederskronede “Wilhelmsen-bygget” (bildet) – rådyre og attraktive Haakon VIIs gate 5 – “Hemsen-gården” – samt det store kontorkomplekset Dronning Mauds gate 1-3.

Til sammen utgjør disse tre eiendommene 47 000 kvadratmeter i bruttoareal. Netto utleibart areal er noe mindre, men for enkelhets skyld er det regnet av brutto areal. Forutsetningene som er brukt, er avstemt med en eiendomsrådgiver, men justert litt ut fra vurderinger og opplysninger.

NEnyheter skrev i forrige uke, basert på regnskapstallene, at eiendomsmassen i Pecunia trolig var verdt 3,7 milliarder kroner.  Dette, ut fra Pecunias egne anslag om en verdijustert egenkapital i selskapet på 2 milliarder kroner. Men NEnyheter antydet også at tallene trolig er for konservative. Pecunia er på den forsiktige siden. Trolig kan vi plusse på opp mot en milliard til.

Hemsen-gården råestDen “råeste” av Pecunias eiendommer i Vika er Hemsen-gården. Pecunia oppnådde i fjor i Haakon VIIs gate 5 hele 58,9 millioner kroner i inntekter, som er kraftig opp fra 43,2 millioner i 2009. Oppgangen skyldes løpende innflytting etter rehabiliteringen.

Med hundre prosent belegg er den annualiserte leien ifølge Pecunia-eier Petter Neslein rett i underkant av 59 millioner kroner. Det tilsvarer en gjennomsnittsleie i bygget på nesten 4000 kroner kvadratmeteren, blant annet fordi leietakere som Arctic Securities og Akershus Eiendom betaler 4500 kroner meteren.

Men disse kontraktene ble inngått da leiemarkedet var på topp og er derfor en overleie i forhold til dagens markedsleier. NEnyheter vurderer i samråd med eiendomsrådgiveren 3400 kroner kvadratmeteren til dagens markedsleie for hele eiendommen. Pecunia inngikk eksempelvis i fjor en kontrakt på 1400 kvadratmeter nederst i bygget til 2350 kroner kvadratmeteren.

Nesten milliardenHemsen-gården er på brutto 14 850 kvadratmeter. “Normaliserte” leieinntekter innbringer med 3400 kroner kvadratmeteren 50,5 millioner kroner i året. Trekker vi fra 150 kroner i eierkostnader per kvadratmeteren (muligens noe lavt) og regner et netto direkteavkastningskrav på 5 prosent (“prime”), priser det Hemsen-gården indikativt til 965 millioner kroner. Det tilsvarer høye 65 000 kroner kvadratmeteren, helt i Oslo-toppen.

Olav Vs gate 5 hadde en nedgang i inntektene fra 27 millioner kroner i 2009 til 21,8 millioner i 2010. Det skyldes at en stor leietaker flyttet midlertidig ut i forbindelse med oppussing av tre hele etasjer ved fornyelse av leiekontrakten for ti år. Annualisert leie utgjør i bygget nå noe over 29 millioner kroner, 2650 kroner kvadratmeteren, men snittet ligger i realiteten rundt 3000 kroner.

Går vi opp til 3200 kroner kvadratmeteren i antatt markedsleie, får vi 35,1 millioner kroner i årlige leieinntekter for det ca. 11 000 kvadratmeterstore bygget. 5 prosent nettoyield verdsetter Wilhelmsen-bygget til 669 millioner kroner, som tilsvarer 61 000 kroner kvadratmeteren.

Klar underleieI Dronning Mauds gate 1-3 (vel 21 000 m2) utgjør de annualiserte leiene nå 50 millioner kroner, mot snaue 46 millioner i 2010. Men selv 50 millioner kroner gir ikke en kvadratmeterleie på mer enn 2350 kroner, som er en klar underleie. Vi justerer opp til 3000 kroner kvadratmeteren, som betyr 63,8 millioner i årlige inntekter.

5 prosent eierkostnader (150 kroner) og en nettoyield på 5 prosent indikerer 1212 millioner kroner i verdi, 57 000 kroner kvadratmeteren. Til sammen snakker vi da om verdier for de tre byggene på 2,85 milliarder kroner (se tabell). Med en nettoyield på 4,75 prosent øker verdiene til 3 milliarder kroner, mens 5,25 prosent i netto direkteavkastningskrav reduserer verdiene til 2,71 milliarder.

Akershus Eiendom har for øvrig verdsatt både Wilhelmsen-bygget og Hemsen-gården til 65 000 kroner kvadratmeteren.

Betydelig potensialØker vi snittleien i de tre byggene med 200 kroner kvadratmeteren og holder andre forutsetninger uendrede, er vi oppe på 3,04 milliarder kroner totalt. Med dagens leienivåer, der det ikke korrigeres for over/underleie, ligger verdianslaget på 2,64 milliarder kroner, hvorav Hemsen-gården bidrar med hele 1,08 milliarder. Det bør understrekes at de tre eiendommene neppe er til salgs nå…

Petter Neslein vil overfor NEnyheter ikke kommentere verdianslagene, men sier at i både Olav Vs gate 5 og Dronning Mauds gate 1-3 er det et “ikke ubetydelig leiepotensial”, ettersom leiekontraktene er  inngått over tid.

Ledigheten i de tre prestisjeeiendommene er naturlig nok lav, ifølge Neslein er ledigheten på 500 kvadratmeter, i overkant av 1 prosent.