Advarer igjen mot økte marginer

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I kjølvannet av finanskrisen var høyere utlånsmarginer for kunder en gjenganger fra bankene. Nye regulatoriske krav og økte finansieringskostnader for bankene må veltes over på kundene.

Under et seminar i Oslo torsdag gjentok adm. direktør Truls Nergaard i Storebrand Bank det samme andre banksjefer har advart mot de to seneste årene.

Presser utlånene– Fundingmarkedet er svært urolig og volatilt, som presser våre utlån. Kystbankene betaler 150 basispunkter i margin for å låne inn tiårige penger. Løpetidspåslaget er betydelig på grunn av regulatoriske forhold, sa blant annet Nergaard til de fremmøtte.

Innføring av de såkalte Basel III-kravene fra 2015 vil føre til høyere lånemarginer. Bankene begynner å tilpasse seg de nye kravene nå.

– Ifølge Basel III må løpetiden på utlån og innlån i mye større grad matches. Å gå ut og hente lange penger i markedet vil være langt dyrere for bankene. Innskudd betyr mindre, som gir prispress i markedet oppover, sa Nergaard..

Kortest er billigstRentedifferansen mellom lange og korte penger er derfor økt, det er ifølge Truls Nergaard “mye billigere” å låne inn korte penger. Mellomstore banker betaler anslagsvis en margin på 100 basispunkter (1 prosentpoeng) for å låne treårige penger. Men ute i Europa er det verre, flere europeiske banker må ut med 250 basispunkter i margin hvis de skal oppta femårige lån i markedet.

De økte finansieringskostnadene har smittet over på eiendomsselskapene.– Obligasjonslånene til Olav Thon og Entra prises nå med en margin på 100 punkter, for fire år siden var denne marginen knappe 30-40 punkter. Det er en dramatisk utvikling, advarte Nergaard.

Han mener finanskrisen er gått over i en gjeldskrise, som ikke ser ut til å bli løst før noen er villige til å tape penger. Det må til for at man skal kunne komme ut av situasjonen.

Ingen oppsideLåntakerne kan heller ikke vente at bankene vil ta for mye risiko når de skal finansiere eiendomsprosjekter fremover. Egenkapitalen må legges ned før byggelånet åpnes. Bankene er nedsideorienterte og har ikke oppside hvis det går bra.

– Bankene er opptatt av å å tilbakebetalt lånet med margin før eier får egenkapitalen tilbake. Bankenes marginer tar ikke høyde for utviklingsrisiko, det er eier som må ta den risikoen. Skillet mellom egenkapital og fremmedkapital må bli tydeligere, ellers drar man bankene baklengs inn i prosjektet. Man kan få med banken et stykke på vei, men før eller senere vil ikke marginen og risikoen henge sammen, sa Nergaard. Han minnet om at  jo høyere belåning, desto strammere blir låneavtalen.

RelasjonerDet er ifølge Truls Nergaard ikke noe nytt i hvordan bankene håndterer kundene, men bankarbeidet er blitt mer formalisert.

– Reguleringen er strammet til, og det er blitt en profesjonalisering i kreditthåndverket. Men som alltid handler det om erfaring, relasjoner og renommé. Bankene gjør fortsatt fundamentale vurderinger med fokus på beliggenhet, kontantstrøm og  forhåndssalg. Men ha alltid gode relasjoner til flere banker, fordi utlånskapasiteten endres ulikt i de forskjellige bankene, fortalte Truls Nergaard.