Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Pecunia fører ikke regnskapet etter IFRS, men etter historisk kost, fratrukket akkumulerte avskrivninger. Det er derfor betydelige merverdier i eiendomsmassen.
Den bokførte egenkapitalen i konsernet utgjorde ved fjorårets utgang 590 millioner kroner, som tilsvarer en bokført egenkapitalandel på ikke altfor høye 22,5 prosent. Men Pecunia oppgir på hjemmesidene den verdijusterte egenkapitalen i selskapet ved årsskiftet til å være 2 milliarder kroner, altså en differanse på 1410 millioner kroner.
Bare 1,75 mrd.Bygninger og tomter i balansen til selskapet var ved utgangen av 2010 vurdert til 2271 millioner kroner, hvorav 1764 millioner kroner for selve bygningsmassen. Det er primært her reservene er. Pecunia sitter på flere “kremeiendommer” i Oslo, som hovedkontoret i Olav Vs gate (Wilhelmsen-bygget), Haakon VIIs gate 5 (Hemsen-gården – bildet) og Dronning Mauds gate 1-3.
De bokførte verdiene av disse tre eiendommene er i notene oppført med til sammen snaue 700 millioner kroner, men de reelle verdiene er langt høyere. Her snakker vi virkelig om “prime”, prestisjeeiendommer med leienivåer godt oppe på 3000-tallet, til og med 4500 kroner i Hemsen-gården.
Hemsen-gården ble eksempelvis i 2003 verdsatt til 241 millioner kroner, men solgt for over det dobbelte til Pecunia i 2006. Lokalene er i tillegg pusset opp siden den gangen.
Mindre avvikPecunia har i tillegg til bygningene og tomtene investeringer for 125 millioner kroner, der det er mindre avvik fra reelle verdier. Det kan være noe avvik fra de balanseførte verdiene av investeringer i tilknyttede selskaper (106 millioner), men uansett, totale eiendeler var ved årsskiftet verdsatt til 2615 millioner kroner.
Forutsetter vi litt forenklet at de skjulte reservene på 1,4 milliarder kroner ligger i bygningene (primært) og tomtene, er de virkelige verdiene av disse rundt 3,7 milliarder kroner, gitt Pecunias anslag for verdijustert egenkapital. Den reelle egenkapitalandelen er derfor snaue 50 prosent, hvis vi sier at hele aktivasiden utgjør ca 4 milliarder kroner. Antakelig kan vi plusse på enda litt mer.
Pecunia har 1794 millioner kroner i pantelån til kredittinstitusjonene ved utgangen av 2010. 1589 millioner av lånene forfaller mer enn fem år frem i tid. Det er gjort en rekke rentebytteavtaler, der markedsverdien av disse var 63 millioner kroner lavere enn pålydende per 31. desember 2010.
Mye lavere…Den bokførte gjeldsgraden i Pecunia er 77 prosent. Som følge av merverdiene i eiendomsporteføljen og investeringene, er gjeldsgraden imidlertid “mye lavere”, for å bruke styrets ord. Pecunia er derfor “godt posisjonert” for videre vekst, som det heter i årsberetningen.
Leieinntektene til Pecunia økte fra 160,8 millioner kroner i 2009 til 170,5 millioner i 2010. Eiendomsporteføljen ved utgangen av 2010 var i stor grad ferdig rehabilitert og tilnærmet fullt utleid til “gode leienivåer”. Ifølge årsberetningen ventes leieinntektene å utgjøre nærmere 200 millioner kroner i et helt driftsår med hundre prosent utleie.
I 2009 solgte Pecunia leiligheter for 159,4 millioner kroner (De Nye Grønlandskvartalene), mot bare 4 millioner i fjor. Riktig nok kunne Pecunia inntektsføre 30,5 millioner kroner fra salg av datterselskaper i 2010, men de totale inntektene var ned fra 328,9 millioner kroner i 2009 til 215,3 millioner i 2010.
TregangerenDriftskostnadene var også klart ned, ettersom oppføringskostnadene falt fra 152 millioner kroner til 3,4 millioner. Driftsresultatet bedret seg derfor fra 99,8 millioner kroner til 131,6 millioner i 2010.Finansinntektene er gått noe opp, mens finanskostnadene har falt. Ordinært resultat før skatt i Pecunia steg fra 18,2 millioner kroner i 2009 til 58,4 millioner i 2010.
Pecunia-sjef Petter Neslein mottok for øvrig i fjor 1,54 millioner kroner i lønn og andre godtgjørelser. Neslein har ikke krav på særskilt vederlag, bonus eller sluttpakke hvis han slutter, noe som neppe er nært foreliggende for Pecunia-eieren…
