Tilbake til normalen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Fondet startet opp i desember i fjor. Målet ved oppstart var å hente inntil 1,75 milliarder kroner i egenkapital. Ved utløp av andre kvartal 2011 var det tegnet aksjer for ca. 217 millioner kroner. Med belåning på inntil 65 prosent for fondet, kan det kjøpes inn eiendom for opp mot 5 milliarder kroner hvis den øvre grensen for egenkapitalmålet nås.

51 prosent av porteføljen til Union Eiendomsinvest Norge er plassert i Oslo, 18,5 prosent i Akershus. Fondet skal kun investere i Norge og sikter seg inn mot kontorer, handel og kjøpesentre, samt lager/logistikksegmentet.

HalvpartenI andre kvartal leverer det nystartede fondet en positiv avkastning på 3,6 prosent. Til sammenlikning oppnådde Union-forvaltede Storebrand Eiendomsfond (69 prosent belåning) en totalavkastning på 7,4 prosent i foregående kvartal.

Verdiendringen i andre kvartal til Union Eiendomsinvest Norge var 2,2 prosent, mens direkteavkastningen ble 1,4 prosent, som er noe høyere enn kvartalsmålet på ca. 1,25 prosent.  Akkumulert avkastning ved halvårsskiftet er hele 28,6 prosent, etter usedvanlige 24,2 prosent i første kvartal.

I mai gjennomførte DnB NOR Næringsmegling og Akershus Eiendom en verdivurdering av eiendommene til fondet. Det resulterte i en verdiøkning på hele 13,3 prosent siden oppstarten i desember 2010. Denne verdiskapningen skyldes ifølge Union i hovedsak gode eiendomskjøp, samt utleie av ledige arealer etter overtakelse av eiendommene. 

Ingen transaksjonerUnion Eiendomsinvest verken kjøpte eller solgte eiendom i løpet av første halvår i 2011. Etter kvartalsslutt ble derimot 51 prosent av Liamyrane 8 på Åsane i Bergen kjøpt. Liamyrane 8 ANS hadde i 2010 driftsinntekter på 13,72 millioner kroner, som indikativt priser selskapet totalt til 170-180 millioner kroner, gitt en yield på 7,5-8 prosent.

Union Eiendomsinvest Norge har ved utgangen av første halvår kjøpt og overtatt eiendom for ca. 445 millioner kroner. Fondet kjøpte blant annet mot slutten av fjoråret kombinasjonseiendommen Aslakveien 20 av Braathen Eiendom (bildet). Totale driftsinntekter for denne eiendommen i 2010 viser 19,24 millioner kroner.

Drøye tusenlappenPer 30. juni 2011 bestod eiendomsporteføljen til Union Eiendomsinvest Norge av tre eiendommer verdsatt til 504 millioner kroner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 38 000 kvadratmeter. Det betyr en gjennomsnittlig kvadratmeterverdi av eiendomsmassen på 13 260 kroner. Fondets leieinntekter i 2011 er ca 41 millioner kroner, som tilsvarer rundt 1080 kroner kvadratmeteren.

De tre største leietakerne i porteføljen er Naustvik AS, Posten Norge AS Distribusjonsnett og Asplan Viak Stavanger AS. De ti største leietakerne stod ved utgangen av juni for over 60 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. Union Eiendomsinvest Norge hadde ved halvårsskiftet en arealledighet på 1,6 prosent i porteføljen.

Kan låne merFondet har som mål å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 65 prosent over levetiden. Ved utgangen av juni var belåningen 57 prosent og den samlede gjelden på ca. 290 millioner kroner.  Gjennomsnittlig rentekostnad i kvartalet var 4,78 prosent, nettoyielden ca. 7,4 prosent. Dermed var det et positivt yieldgap på 262 rentepunkter mellom netto leieinntekter og rentekostnader.

Storebrand Eiendomsfond har til sammenlikning ved halvårsskiftet en gjennomsnittlig lånekostnad på 5,49 prosent, en yield på ca 6,5 prosent, og et yieldgap på 104 rentepunkter.

Union Norsk Næringsmegling skrev i markedsrapporten fra juni at direkteavkastningskravet til de beste kontoreiendommene lå på 5,6 prosent, mens eksempelvis CB Richard Ellis opererer med 5,2 prosent i sin seneste investeringsrapport.

YieldfallUnion skriver i denne rapporten at de lange rentene har sunket betydelig. Det er derfor trolig at den såkalte prime yield nå ligger nærmere 5,2 prosent. En rekke kontrakter er inngått på disse nivåene. Har eiendommene spesielt lange kontrakter, kan enda lavere yielder og høyere priser  oppnås.