Ingen i toppsjiktet

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er derfor kanskje ikke så rart at Norwegian Property (NPRO) skal investere inntil 1,5 milliarder kroner på Aker Brygge og blant annet modernisere det såkalte Kaibygg 1, der Fokus Bank skal overta fjerdeparten av lokalene etter DnB NOR. Da blir det leienivåer opp mot 3600-3800 kroner kvadratmeteren – såkalt prime.

NEnyheter har gått gjennom samtlige av NPROs eiendommer, ettersom selskapet igjen har begynt å opplyse om leieinntektene per eiendom, etter trykk fra analytikerne. I tabellen nederst har vi gjengitt inntektene og leieprisene for NPROs største kontoreiendommer i CBD-området (i praksis Aker Brygge), i sentrum og i Oslo vest.

Ingen over 3000Som tabellen under viser, er det ingen av de større kontoreiendommene på Aker Brygge som oppnår over 3000 kroner per kvadratmeteren i årlige leieinntekter, basert på leieinntektene per 30. juni. Kvadratmeterleien fremkommer som leieinntekter dividert med areal og tar ikke hensyn til eventuell ledighet, slik at den faktiske leieprisen kan ligge litt høyere.

Uansett, på kvadratmetertoppen ligger faktisk Stortingsgaten 6 (ikke CBD), der Fokus Bank for tiden leier. Kvadratmeterleien her er nesten 3300 kroner for den 6700 kvadratmeterstore eiendommen. Dette er den eneste eiendommen som gir i nærheten av nivåer som kan defineres som “prime” i dagens marked.

Enkelte meglere opererer med opp mot 3850 kroner kvadratmeteren. Fokus Bank må for den ikke-momsbelagte delen ut med 3800 kroner kvadratmeteren når banken flytter til Kaibygg 1 på Aker Brygge fra 2013, til topp oppgraderte lokaler. Leienivået blir deretter.

Mange storeDet skal til NPROs “forsvar” sies at selskapet har mange store eiendommer, som gir noe lavere kvadratmeterpriser. De høyeste leienivåene oppnås for mindre kontrakter.Nest høyest i kvadratmeterleie ligger det såkalte Terminalbygget på Aker Brygge (bildet), med nærmere 2900 kroner kvadratmeteren.

Dette bygget på drøyt 18 000 kvadratmeter inneholder imidlertid 4000 kvadratmeter med handels- og serveringsarealer, som trekker opp leien. Største leietaker i Terminalbygget er advokatfirmaet BA-HR, men det er ingen typiske store leietakere i dette bygget, et klart flerbrukerbygg.

I Kaibygg 1 er gjennomsnittsleien 2770 kroner per kvadratmeteren for bygget på drøyt 31 000 kvadratmeter. Kontordelen her utgjør 23 000 kvadratmeter, i tillegg er det en del handel og lager. DnB NOR leier altså dette bygget og flytter ut i løpet av 2013. De nivåene NPRO oppnår for Terminalbygget og Kaibygg 1, er omtrent som nivået nye kontrakter signeres for i Barcode-rekken i Bjørvika.

Dyre restaurantleierNPRO har noen mindre eiendommer på Aker Brygge som gir svært høye leieinntekter, men dette er ikke kontoreiendommer. Tingvalla-utstikkeren, der gourmetrestauranten Ondo åpner dørene denne uken, bidrar med hele 5652 kroner per kvadratmeter (919 kvadratmeter), mens i Kaibygg 2 (2433 kvadratmeter) er gjennomsnittsleien 4233 kroner per kvadratmeter. Største leietaker her er imidlertid Big Horn Steakhouse.

Gjennomsnittsinntekten til NPRO i prestisjeområdet er 2340 kroner kvadratmeteren, altså langt under “prime”. Gjennomsnittseiendommen i CBD-området er per 30. juni vurdert til 41 677 kroner kvadratmeteren. Det er eksempelvis 9000 kroner lavere enn det Storebrand Eiendom er kommet frem til for sine eiendommer i området.

NPRO skal både oppgradere og effektivisere byggene på Aker Brygge fremover for å øke inntektene. Strategien er primært å få inn flere leietakere per bygg, ettersom betalingsvilligheten blant mellomstore leietakere vurderes som høyere enn hos de største. Det er dessuten krevende å fylle opp et enbrukerbygg med en ny stor enbruker.

LavtVi ser ellers av tabellen at Aker Hus på Fornebu og Middelthuns gate 17 (Nordea) på Majorstuen bare genererer drøyt 1400 kroner per kvadratmeteren i årlige leieinntekter. Nordea flytter ut i 2016, her kan det gå mot en konvertering til boliger.

Totalt oppnår NPRO 1693 kroner per kvadratmeteren for Oslo-porteføljen, drøyt 1620 kroner for hele porteføljen. Løpende årlige leieinntekter (run rate) ved halvårsskiftet er 998 millioner kroner.

 

Eiendommer          M2-leie  Innt. (mill.)Stortingsgaten 6329122,1Terminalbygget289452,4Kaibygg I277188,1Snekkerbygget225211,8Drammensveien 60187621,1C.J. Hambros plass 2183564,6Verkstedhallene177347,1Total CBD2340337,0Lysaker Torg 35190641,8Nedre Skøyen vei 26 F179324,2Drammensveien 149166526,5Aker Hus143485,0Middelthuns gate 17142047,3Totalt Oslo/Akershus1693847,7Totalt Norwegian Property1622998,2Løpende inntekter per 30.06.