– Landet uten statspapirer

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Fredag denne uken ble den tiårige norske statsobligasjonen notert til en effektiv rente på døyt 2,2 prosent. Det er nærmere 4 prosentpoeng under historisk gjennomsnitt og et nivå man knapt kunne forestille seg. Senest i april lå månedsgjennomsnittet for denne renten på 3,8 prosent.

– Vi er landet uten statspapirer, de er utsolgt. Det er ikke mer statsobligasjoner å kjøpe, man får i hvert fall fryktelig dårlig betalt for det. De lange statsrentene er helt i kjelleren. Bortsett fra et par kvartaler i 1949, har de lange statsobligasjonsrentene aldri vært så lave som de er nå, sier den erfarne kredittanalytikeren Pål Ringholm (bildet) i First Securities til NEnyheter. Han er analysesjef for kreditt i meglerhuset.

Europeisk og amerikansk gjeldskrise og resesjonsfrykt i USA holder de internasjonale statsrentene på svært lave nivåer, som også smitter over på de lange norske rentene.

Stukket avDe sentrale byttelånsrentene – swaprentene – i markedet har imidlertid ikke falt like mye. Disse rentene benyttes ofte som referansegrunnlag for eiendomsselskapenes finansieringskostnader. Byttelånsrentene følger ofte bevegelsene til statsrentene, men ikke nå.-Statsobligasjonsrentene har stukket av fra byttelånsrentene, spissformulerer Ringholm situasjonen.

De 1-årige byttelånsrentene i markedet ligger nå ifølge Ringholm på snaue 2,9 prosent, de 3-årige rentene på 3 prosent, 5-årige swaprenter på drøyt 3,2 prosent, mens de tiårige byttelånsrentene er nede i 3,75 prosent. I januar var de lange swaprentene oppe på 4,5 prosent, som var til hinder for en videre yieldnedgang. Differansen mellom statsobligasjonsrentene og swaprentene kalles swapsread.

– Swapspreaden har gått ut i løpet av sommeren og er nå historisk høy, spreaden har aldri vært så høy som den er nå, sier Ringnes.

ModeratDet betyr at med et direkteavkastningskrav for de beste eiendommene – prime yield – rundt 5,25 prosent ligger den såkalte yieldspreaden på 1,5 prosentpoeng mot de lange swaprentene. Mot de 5-årige rentene er differansen høye 2 prosentpoeng. Selskapenes kredittmarginer – den såkalte kredittspreaden – er likevel ikke avskrekkende høy, som begrenser rentebelastningen.

– Nei, kredittspreaden vil jeg si ligger i den nedre delen. Med rekordlave statsobligasjonsrenter og moderate kredittmarginer er derfor de totale lånekostnadene for selskapene moderate, mener Ringholm.

Eiendomsselskapene legger fra tid til annen ut obligasjonslån i markedet, men Pål Ringholm sier det ikke var noen utstedelser i foregående uke.

– Du legger ikke ut et lån i markedet på en dag der aksjemarkedet faller 5 prosent, sier han.

1,3-1,5 prosent– Men kan du gi noen indikative marginer for eiendomsselskapene hvis de skal legge ut et 5-årig obligasjonslån? – For Olav Thon Eiendomsselskap vil jeg si 130-150 basispunkter over de 5-årige swaprentene, svarer Ringholm. Med andre ord snakker vi om en lånerente på 4,5-4,7 prosent for Thon.

Helstatlige Entra Eiendom har vært aktive i markedet tidligere, og deres kredittmarginer ligger ifølge Ringholm noe under det Thon må ut med. Et selskap som Steen & Strøm må antakelig ut med bortimot 200 basispunkter over swaprentene, altså nærmere 2 prosentpoeng i kredittmargin.DnB NOR antydet i mars at Norwegian Property måtte ut med tre ganger så høye kredittmarginer som Olav Thon.

– Hvordan vil du generelt beskrive klimaet for å legge ut obligasjonslån for tiden?– Det er lenge siden det er lagt ut noen høyrisiko-obligasjoner i markedet. Mange investorer ønsker at gode utstedere skal legge ut obligasjoner, men det er for stor usikkerhet og nervøsitet i markedet.

Volatilt Rentemarkedet diskonterer en flat renteutvikling frem mot 2013. Selv vil ikke Ringholm tallfeste noen renteforventninger, men sier:– Jeg kan spå en fortsatt volatil rentehøst.