10-11 prosent i avkastning

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av den seneste kapitalforvaltningsrapporten til Union Eiendomskapital. Union skriver at de viktigste faktorene til avkastningen i perioden, er en attraktiv direkteavkastning og verdiøkning som følge av et redusert avkastningskrav, eller økte leiepriser

Direkteavkastningskravet for de beste kontoreiendommene – prime yield –  har gradvis sunket fra 6,50 prosent i midten av 2009 til 5,60 prosent i dag. Søsterselskapet Union Norsk Næringsmegling  opererer med det samme yieldnivået i sin seneste kvartalsrapport. Unions anslag for prime yield er blant de høyeste i markedet, CB Richard Ellis tok nylig denne ned til 5,25 prosent.

Verdsetter lav risikoDet er ifølge Union fremfor alt eiendommer med lav forventet risiko som har steget i verdi de seneste to årene. I praksis betyr det eiendommer med spesielt gode beliggenheter eller lange leieavtaler med solide leietakere.

Union forventer at yieldnivåene generelt vil fortsette å falle i år, som vil bidra til å øke totalavkastningen for 2011 til 10 prosent. For 2012 og 2013 ventes en mer stabil yieldutvikling med økende markedsleier i enkelte segmenter. Totalavkastningen for disse årene anslås til henholdsvis 10 prosent og 11 prosent. Det er snakk om eiendomsavkastning uten belåning.

Til grunn for estimatene legger Union positive rammevilkår for næringseiendom, fremfor alt gode makroøkonomiske utsikter. Prognosene for norsk økonomi er oppjustert det seneste halvåret til en økonomisk vekst over langsiktig trendvekst.

Statistisk sentralbyrå venter at sysselsettingen skal stige med 200 000 årsverk frem til 2015. To av tre bedrifter venter økt omsetning fremover, og psykologien vil generelt være en positiv faktor de nærmeste årene.

Internasjonal trusselUnion vurderer internasjonal økonomi som den viktigste risikofaktoren for det norske eiendomsmarkedet, men det internasjonale oppsvinget ventes likevel å bli tilstrekkelig.

De fleste leieavtaler reguleres hvert år med veksten i konsumprisindeksen, og Norges Bank venter en årlig vekst på 2 prosent i gjennomsnitt de nærmeste fire årene. Union har i sine estimater gått ut fra en årlig konsumprisvekst på 1,7 prosent i prognoseperioden.

Antall ledige kontorer i Oslo-regionen steg raskt gjennom 2008 og inn i 2009 under finanskrisen. Leieprisene sank med Unions anslag gjennomgående med ca. 15 prosent fra halvårsskiftet 2008 til bunnen i leiemarkedet ble nådd i begynnelsen av 2010. Gjennom fjoråret var det en relativt flat utvikling for leieprisene, og arealledigheten toppet i fjerde kvartal i fjor.

Positive reforhandlingerDet er fortsatt mange ledige lokaler, men Union mener leieprisene nå stiger langsomt. Bedre økonomiske utsikter bidro til at gårdeierne holdt mer igjen, og reforhandlinger har den seneste tiden gjennomgående gitt økte leienivåer.

Union forventer et todelt marked fremover mellom kontoreiendommer flest som vil ta del i den positive utviklingen, og kontoreiendommer som ligger utenfor sentrumsområdene og de etablerte kontorklyngene med god tilgang til offentlige kommunikasjoner. Flere steder er det lite tomter tilgjengelig og områder med høyt nybyggingspotensial vil gradvis bli viktigere. En høy nybygging vil bidra til at kontorledigheten synker langsomt.