Nærmer oss 5 prosent

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av den seneste “EMEA Rents and Yields” fra eiendomsrådgiveren (CBRE). Den såkalte prime yield er dermed tatt ned med 30 basispunkter siden forrige rapport. 5,2 prosent er i samsvar med direkteavkastningen for noen av de seneste transaksjonene, og antakelig på det nivået Oslo Areal solgte Pilestredet 35 for.

Med CBREs anslag har den såkalte prime yield for kontoreiendommer i Vika og på Aker Brygge og Tjuvholmen falt med 1,05 prosentenheter det seneste året og med 1,80 prosentpoeng siden toppen i 2009.

Kraftig i OsloGjennomsnittlig prime yield for kontoreiendommer i Europa er nå 5,44 prosent, slik at nivået i Oslo er klart under det europeiske snittet. Ifølge CBRE var det en yieldnedgang på 5 basispunkter i andre kvartal og 24 basispunkter siden andre kvartal 2010. Nedgangen fra toppen er 77 punkter, altså 0,77 prosentpoeng, som viser at yieldnedgangen i Oslo har vært kraftig. Med unntaket av Moskva, hadde Oslo det kraftigste yieldfallet for kontoreiendommer i foregående kvartal.

CBRE vurderer at de typiske leieprisene i det aller øverste segmentet i Vika-Aker Brygge-området er 3500 kroner kvadratmeteren. Det er en oppgang på 9,4 prosent fra 3200 kroner i forhold til utgangen av mars og en tilsvarende økning sammenliknet med for ett år siden. Oppgangen i Europa var ifølge CBRE på 2,1 prosent i foregående kvartal og 3,8 prosent på årsbasis. Oslo hadde igjen den nest sterkeste leieprisoppgangen etter Moskva.

15 000 kronerDirekteavkastningskravet for de beste handelseiendommene per 30. juni er ifølge CBRE lave 5 prosent, en nedgang på 25 basispunkter i andre kvartal og 50 punkter det seneste året. For å leie de beste handelslokalene langs Karl Johans gate, må leietakerne nå belage seg på 15 000 kroner kvadratmeteren i året, en økning på vel 7 prosent fra 14 000 kroner for ett kvartal siden. 15 000 kroner er det nivået Cushman & Wakefield (Malling & Co) anslo i september 2010.

Prime yield for de mest attraktive handelslokalene er identisk med det europeiske gjennomsnittet, men yieldnedgangen i Norge har vært noe større på årsbasis og kvartalsbasis.

CBRE har videre tatt opp den såkalte prime rent for industrilokaler (lager/logistikk) med 10 prosent fra forrige rapport, til 1100 kroner kvadratmeteren. Det er en av de kraftigste økningene i Europa. Avkastningskravet til de beste industrieiendommene vurderes ved utgangen av andre kvartal til 6,75 prosent, som er uendret sammenliknet med for tre måneder siden.

Gradvis bedringCBRE skriver ellers i rapporten at leieprisene i det øverste segmentet endret seg lite i Europa i andre kvartal. Økningen i handelssegmentet skyldes primært en leieprisoppgang i Tyskland og Frankrike, men det var stabilt i kontormarkedet, selv om en del nøkkelmarkeder opplevde oppgang.

– Generelt representerte andre kvartal en ytterligere milepæl i den gradvise bedringen i det europeiske kommersielle eiendomsmarkedet. Fraværet av sterke bevegelser i både leiepriser og yieldnivåer, gjenspeiler delvis den økonomiske usikkerheten forårsaket av forverringen i Hellas og andre perifere økonomier, kommenterer analysedirektør Richard Holberton i CBRE.

Med tegn til høyere renter og obligasjonsavkastning vurderer investorene direkteavkastningskravet til de beste eiendommene svært nøye. Investorinteressen ser ifølge Holberton ut til å dempe seg. Det er blitt et klarere mønster i markedet, der leieprisøkningene og yieldnedgangen inntreffer i land med sterk økonomi, som Norden, Tyskland, men også de sentrale og østlige delene av Europa.